司法書士望月賢治の「ナイスアプローチ!」│望月司法書士事務所

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相続登記に必要な書類と有効期限

相続のご相談を受けている時、
依頼者の方が印鑑証明書や戸籍に有効期限があるのでは?
と気にかけている事が多いと感じます。

登記に関して言えば、
印鑑証明書や戸籍に有効期限はありません!

例えば、10年前にお父様がお亡くなりになり戸籍を集めました。
そして今回お母様がお亡くなりになり、10年前に集めた戸籍を
再利用するっていうこともできるわけです。

ただし、金融機関に提出する相続書類には、3ヶ月とか6ヶ月とか
金融機関によって異なりますが、有効期限はあります。

相続登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで受付しております。

相続による名義変更ご依頼を頂戴しました!

本日、相続による不動産の名義変更のご依頼を受けました。
その時の依頼者と当職の会話です。

当 職 「相続人はどなたになりますか?」

依頼者 「 母と私と姉の3人です」

当 職 「相続する財産はどのようなものがありますか?」

依頼者 「尼崎と北海道に不動産があります」

当 職  「どなたがどの不動産を相続するか決めておられますか?」

依頼者 「長男である私が相続します」

当 職 「今集めておられる戸籍などございますか?」

依頼者 「尼崎市で取得できるものを取り寄せました。これで揃ってますか?」

当 職 「拝見します。なるほど。お父様が25歳の時まで遡っておられますね」

依頼者 「えっ?出生の記載もあるし、出生まで遡ってるんじゃないんですか?」

当 職 「いえ、この戸籍が作成されたのが昭和34年なので、昭和34年以降
の効力しかございません。記載によると千葉県の○○市から入籍とあるので、
○○市の戸籍を取り寄せなければなりません」

依頼者 「そうなんですか。千葉県は遠いですね。どうしたらいいでしょう?」

当 職 「役所のHPから様式をダウンロードして郵送請求できます。もしくは
私の方で手配することもできます」

依頼者 「そうなんですか。そしたら先生にお願いしてもいいですか。それと
物件が北海道にもあるんですが、これはどうしたらいいですか?」

当 職 「今は郵送で登記申請することができますので、交通費をかけなくても、
現地の先生を探さなくても、私で対応することができますよ」

依頼者 「先生の所で全部終わらせることができるんですね。ホッとしました。」

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抵当権抹消登記~登録免許税が論点です~

尼崎市内でワンルームマンションを2戸持っているT社長夫人からの
抵当権抹消登記手続きの依頼です。

論点は登録免許税はいくらになるか?です。
普通の方には全く興味のない話になっちゃいます。

抵当権抹消登記の登録免許税は、
「不動産の個数1個につき1,000円」です。
一戸建ての場合、土地と建物で2,000円となります。
マンションの場合でも、専有部分(居住部分)と敷地権(土地利用権)で
2,000円となります。

ところで、今回のT社長夫人の所有しているワンルームマンション2戸の
抵当権抹消手続きについては、
「専有部分Aと敷地権」、「専有部分Bと敷地権」として、
登録免許税4,000円となりそうですが、
同じ敷地権は1個と考えて、専有部分2つと敷地権1つの
合計3,000円が登録免許税となります。

実務上あまりないケースですが、
出会ってしまったので嬉しくなり書かせて頂きました。

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あれっ!?印鑑証明書がない・・・

司法書士の王道のお仕事、不動産売買取引でのお話です。

売主さんが必要な書類は、
1.印鑑証明書
2.実印
3.権利証書
この3つです。
このうち一つが欠けても不動産売買取引は成立しません。

ところがやってしまいました、売主のK社長。
ファイルに入れたと思っていた印鑑証明書が入っていません。

幸い今日は売主さんが往復30分ぐらいで取りに帰れる場所での
取引、しかも現金での取引だったので事なきを得たのですが、
これが遠方の方で、買主が銀行でローンを組んでいたらと思うと
ぞっとします。

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成立するのか?離婚公正証書

去年の12月、不動産屋に勤めるKさんからの紹介で、
Kさんの同僚のNさんから、離婚に関する相談を受けました。

離婚公正証書を作成する場合、主に以下のことを取り決めます。

・親権者はどちらか
・養育費はどうするか
・慰謝料は?
・財産分与は?
・子どもとの面会交流はどうする?
・年金分割はどうするか?

以上の内容を詰めていきます。

離婚の理由。
「実家をとるのか私をとるのか」
Nさんの実家は名のある旧家らしいのです。
で、Nさんは実家を選択。
ま、いろいろ事情があるんだろうなと思いながら、
奥さんと決めた離婚の内容を聞いていきます。
Nさん 「養育費は○万円で」
私   「えっ高くないですか?通常なら○万円ぐらいだと思います」
Nさん 「大丈夫です。でも妻が子どもを会わせてくれなかったら
養育費は払わないという条件をつけることできますか?」
私   「養育費は子どものためのものなので、表現方法を考えてみましょう」

話を聞いていると、かなり奥さん有利の内容です。
奥さんからの強い要求に何とか対抗するべく、いろいろ条件を考えて、
それを奥さんに見せて、了解をとって・・・・

この作業を繰り返し、明日公正役場で公正証書を巻く段取りになっている
のですが、直前になって奥さんからの変更の要請がありまして、
本番の明日、無事に公正証書が成立するかしないのか、予断を許さない
状況です。

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ワンストップサービスを心がけます!

依頼者は、昨年の6月に自宅を火事で失ってしまいました。
いつもお世話になっているT社長から、今後どうしたらいいか相談に
乗ってくれということで紹介されました。

場所が猪名川町で調整区域ということもあり、土地を売却した方がいいのか
(できるのか)、自宅を再建した方がいいのか(再建できるのか)、私では
なかなか判断がつかないので、不動産屋さんに相談しました。

全焼した自宅にはソーラーパネルを設置中でした。
どこまで設置したのか分からない状況で、業者から設置費用の全額を
請求されました。支払うべきか否か私では判断がつかなかったので、
弁護士に相談しました。

もともと土地の境界があやふやな場所でした。そこでこの際境界をはっきり
させようということになりました。そこで土地家屋調査士に相談しました。

このように私の専門外のことでも、様々な専門職と一緒に問題を解決して
いきます。
依頼者をたらい回しにしないよう、私が中継地点となり、ワンストップサービス
を心がけていきたいと思います。

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相続人の調査

相続人調査のため、ディアモールにある梅田サービスセンターに
行きました。
今回の案件は、被相続人に子どもがなく、兄弟相続となるので、
集める戸籍も膨大となりそうです。
請求書を出して待っていると、戸籍や住民票などサービスセンターで取得
できる書類の料金一覧表が張ってあったのでぼ~っと見ていました。
その中に一つ、「へ~っそんな証明書あるのか」というのがありました。

「独身証明書」

どういう場合に使うのでしょうか。
非常に興味をそそります。

かなり時間が経ちましたがまだ出てこない様子。
1時間後にやっと出てきました。
遅くなった理由が、「請求者が氏名変更していた」とのこと。
戸籍を見ると、夫婦で氏名変更をしていたので、占いか風水か、
何かの験をかついだのでしょうね。

そんなことはさておき、調査の結果、依頼者の知らない相続人が
5人も登場しました。いわゆる没交渉状態にあります。
依頼者に報告すると、これからやることにかなりブルーな様子。

この5人がいい人であることを願って話し合いをしていきましょう!

お手伝いしますよ!

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調停調書に基づく相続登記

調停調書に基づく相続登記のお話です。

被相続人は平成13年に亡くなりました。
相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまらず、裁判所へ調停を
申し立てました。

裁判所で調停が成立したのが平成18年です。

調停が成立すれば、調停調書に基づく相続登記です。
通常相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めたり、
相続人全員の印鑑証明書を集めたり、何かと集める書類があるのですが、
調停調書に基づく相続登記では、調停調書の正本と相続人の住民票だけが
必要書類となります。
相続関係や分割内容は裁判所で調査済みだという理由からです。
だから調停調書に基づく相続登記は、通常の相続登記よりも簡単ですね。

今回、平成18年に調停が成立してから相続登記するまでに時間が
かかったのは、被相続人の権利証がなく、依頼人が権利証がないと相続登記
できないと思いこんでいたから。
通常、不動産の名義変更では権利証書が必要となりますが、
相続登記では権利証書は必要ではありません。

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建物明け渡し訴訟

年明け早々ですが、
尼崎簡易裁判所に建物明け渡し訴訟を申し立てました。

昨年の7月に家賃滞納で、T商会から相談を受けました。
「6ヶ月前から家賃を支払ってくれない。督促はしているのだが。」
もう少し早く相談してくれたら、と思いながら内容証明を送付しました。

数日後、借主Sさんから連絡がありました。
「分割払いでお願いします。」
T商会の了解を取ってから分割払いの誓約書を取りました。
その後2ヶ月は支払ってくれたのですが、再び滞納が始まりました。
連絡しても全く出ず。
大家さんの厚意を踏みにじる行為。
温厚な大家さんも、さすがにご立腹。
ということで建物明け渡し訴訟を申し立てました。

一般的に3ヶ月の家賃滞納があれば、
賃貸借契約の解除→建物明け渡し訴訟できると言われていますが、
訴訟には準備が必要ですので、
2ヶ月の滞納で解除・明け渡しを検討した方がいいと思います。

もちろん少しでも滞納があれば、督促はまめにしましょう。

内容証明・賃料回収に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
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負債が連帯保証債務のみの破産手続きはできる?

12月の初め、S様が破産手続きの相談で来所されました。
負債内容は、元夫の借金の連帯保証債務1つのみ。
相談を受けたとき、「破産できるのか?」と判断に迷いました。

破産法15条によると、
「破産手続きの開始の要件として、債務者が支払不能にあること」
とあります。
元夫の負債は、借入額よりも遅延損害金の方が多くなっている、
つまり返済が滞りがちになっている状態です。
金額も1千万を超え、S様にも督促がきています。
とすれば、債務者が支払不能の状態にあると判断し、
尼崎地方裁判所に破産申し立てをしたところ、破産開始決定が出ました。

元夫が順調に返済をしていれば、支払不能の状態にある
とはならないのでしょうね。

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