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カテゴリー別アーカイブ: 事務所日記

電子署名サービス

登記用電子署名サービスのセミナーを受けてきました。

スマホがあればマイナンバーカードで署名ができるというものです。
読み取り装置も署名ソフトも不要です。

先日、30代の社長に会社実印をお願いしていたところ、
その社長はもう電子署名が当たり前になっていて、
会社実印があることを完全に失念されておられました。
若手起業家の間では電子署名が当たり前になってきてるのですね。
東京大阪間で契約書のやり取りをする時、電子署名なら即日で
できあがってしまいます。
契約書を作成するのに、昔は郵送でやってたなぁ~なんて
懐かしむ時が来るのも、もう目前まで差し迫っている気がします。

登記原因「委任の終了」って何?

とてもマイナーな話です。

不動産の名義を変更する時、変更する原因を登記する必要があります。
「売買」したから名義を変更する、
「贈与」したから名義を変更する、
「相続」が発生したから名義を変更する、
といった具合に、登記名義を変更するためには何らかの原因が必要です。

いくつかある登記原因のうちの一つに「委任の終了」というものがあります。
見慣れない登記原因で、私も1、2回しかお目にかかったことがありません。
その「委任の終了」を登記原因とするお仕事を頂戴しました。

不動産の登記簿に登場することができるのは、「個人」か「法人」です。
法人は法務局で登記されており、法人登記簿でその実体を証明することができます。
個人は住民票や印鑑証明書で実体を証明することができます。

ところで世の中には個人でも法人でもない集合体があります。
すぐに思い浮かぶのは町内会とか自治会ですね。
自治会が土地や建物を所有していても、自治会の名前で登記をすることはできません。
代替手段として自治会の代表者個人の名前で登記をすることになります。
そして代表者が交替する時、「委任の終了」を登記原因として名義変更の登記をします。
代表者が死亡した場合でも、その子供に相続登記をすることはできず、
新代表に「委任の終了」を原因として名義変更をします。

以上「委任の終了」のお話でした。

エクシブ有馬離宮の名義変更

会員制リゾートホテル・エクシブ有馬離宮の名義変更のお話です。

会員が亡くなると名義はどうなるのでしょうか。
エクシブは会員になると不動産を割合で持つことになるので、
会員名義で登記されます。
つまり会員が亡くなると、通常の不動産と同様相続登記をすることになります。
相続登記を済ませた後、エクシブ契約課に連絡を入れます。
そうすると契約課から書類が届くので、必要事項を記載し返送して完了です。
ちなみに名義変更料は5万円程度です。

次に会員が他人に権利を譲る場合はどうでしょうか。
この場合は譲受人の審査が必要となるので、相続の場合と順番が異なります。
つまり、まず契約課に連絡を入れて名義変更に必要な書類を送ってもらいます。
必要事項を記載し返送して、譲受人の審査が始まります。
この審査が通ってから、名義変更の登記をすることになります。
相続と違って、エクシブの了解を得ずに名義変更の登記はしません。
ちなみに名義変更料は30万円程度です。
相続と違い、かなりお高いですね。

大規模災害被災後の生活再建のてびき⑥~住まいの再建~

被災後の生活再建のてびきが最終回となります。

最後は「住まいの再建」です。

応急仮設住宅や災害公営住宅は、自力での住居確保が難しい被災者のために整備されます。
一方、自宅を新築するなど自力での再建で多額の資金が必要になる場合は、被災者向けの有利な融資制度などを利用することができます。

自力での再建が難しい場合
1.応急仮設住宅
応急仮設住宅は、災害で住まいを失い、自らの資力では住宅確保ができない被災者の
居住の安定を図るために提供されます。建設型と借上げ型の2つのタイプがありま
す。
応急仮設住宅の家賃は無料ですが、家賃以外の生活費や生活用品の購入費、水道光熱
費などは居住者が負担します。また居住期間は原則2年間と定められていますが、災
害の規模や復興の状況などによっては期間が延長されることがあります。
2.災害公営住宅
災害で住宅を失い、自力で住居を確保することが難しい低所得の被災者は、県または
市区町村が、国の助成を受けて整備する公営住宅に入居することができます。家賃は
収入に応じて設定されますが、必要があると認められた場合は、一定期間、家賃が減
免されることがあります。
応急仮設住宅と異なり恒久的な住宅となるため、新たに建設される場合には提供まで
時間がかかります。入居に当たっては事前に広く公募があります。

自力で再建する場合<買う、建てる、補修、借りる>
1.被災者生活再建支援金
災害によって住宅が全壊するなど、生活基盤に著しい被害を受けた世帯に対して支給
される被災者生活再建支援金では、住宅の再建方法に応じて「加算支援金」を受け取
ることができます。
2.災害復興住宅融資
被災住宅の所有者または居住者は、居住するための住宅を建設したりする場合、災害
復興住宅融資を利用することができます。災害により住宅が全壊し、そのり災証明書
が交付されているなどの要件を満たした方が利用できます。
住宅金融支援機構のホームぺージで確認できます。
なお、満60歳以上の被災者は、「災害復興住宅融資(高齢者向け返済特例)」を利
用できる場合があります。自宅の土地や建物を担保にして資金を借り入れる高齢者向
け商品で、「リバースモーゲージ型融資」とも呼ばれます。申込者が存命中は、毎月
の返済は利子だけでよく、月々の返済負担を低く抑えることが可能です。借入金の元
金は、申込者が亡くなった後に物件を売却して一括して返済するなどの仕組みになっ
ています。
3.応急修理
災害が住宅で大規模半壊・中規模半壊・半壊・準半壊した世帯について、被災した住
宅の屋根、居室、台所、トイレなど日常生活に必要な最小限度の部分を応急的に修理
する制度で、市区町村が業者に委託して実施します。借家でも利用できます。ただ
し、応急修理制度を利用すると、応急仮設住宅への入居が制限される場合があり、修
理できる箇所や修理金額にも限度があります。
4.市区町村による独自支援
大規模災害では、国等が提供する既存の支援制度だけでなく、被災自治体が独自の支
援策を創設する場合があります。具体的には、被災者に対する見舞金、住宅再建のた
めの支援金などを支給するといった内容になっています。大規模災害が発生した場合
には、自治体から発表される生活再建支援策に関する情報についても注意してチェッ
クしましょう。

大規模災害被災後の生活再建のてびき⑤~貴重品の紛失~

権利証や預貯金通帳、印鑑などを紛失しても、それらの権利を失ってしまうことはありません。過去の大規模災害では、こうした貴重品や重要書類等の紛失に関しても、被災者の便宜を図る柔軟な措置が取られています。

銀行のキャッシュカード・通帳
銀行のキャッシュカードや通帳を紛失した場合、本人確認ができれば一定の枠内で現金を払い戻すことができます。銀行印がなくても定期預金の期限前の払い戻しに応じるとった措置もあります。
災害時なので免許証などの身分証明書類を紛失しているかも知れませんが、被災者の被災状況などを踏まえた柔軟な方法で本人確認することになっています。
詳しくは金融機関に確認してみましょう

印鑑(実印、銀行印)
実印を紛失した場合は、新しい別の印鑑を用意して登録印鑑を変更できます。既に登録されている実印の廃止手続きを取り、新規に実印を登録します。
手続きは市区町村の窓口に確認しましょう。
銀行印を紛失して再登録する場合は、新しい別の印鑑と通帳、本人確認書類を用意して金融機関の窓口で手続きしましょう。

生命保険・損害保険
保険証書を火災で焼失したり、家屋倒壊で紛失したりした場合でも本人確認できれば請求手続きは可能です。加入している保険会社がわからない場合、一般社団法人生命保険協会の「災害地域生保契約照会センター」、一般社団法人日本損害保険協会の「自然災害等損保契約照会センター」へ問い合わせしてみましょう。保険契約の有無を照会することができます。
災害地域生保契約センター 0120-001731
自然災害等損保契約照会センター 0120-501331

健康保険証
医療機関では、健康保険証がなくても保険診療が受けられる特別措置が取られることがあります。この場合、氏名・生年月日・連絡先・加入医療保険者が分かる情報を伝えることで保険を適用して受診することができます。
甚大な被害があった場合には、医療費の自己負担が猶予される場合もあります。詳しくは加入している健康保険組合や自治体に問い合わせてみましょう。

権利証(登記済証)
土地・建物の権利証を紛失しても、不動産の権利が失われるわけではありません。
権利証は再発行されませんが、権利証がなくても売買などは可能です。

学用品
大規模災害で住宅に被害を受け学用品を失った小・中学校、高等学校などの児童・生徒に対しては、災害救助法に基づく現物支給として、教科書や教材、鉛筆などの文房具、ランドセルなどの通学用品が支給されます。

大規模災害被災後の生活再建のてびき④~紛争・トラブル~

大規模災害の被災地では、生活再建を進めるに際して多くのトラブルが発生します。
賃貸借契約、雇用、労働問題など、トラブルの内容は多岐にわたります。
ここでは代表的なトラブル事例をQ&A方式で紹介します。
被災後はどのようなトラブルが生じやすいのか事前に把握しておきましょう。

「修繕」
Q1.災害で借りている家が一部損壊しました。借家の修繕を大家に要求することはでき
ますか?
A1.大家は建物の修繕義務があり、大家に対して修繕を求めることができます。
また修繕期間中、建物を一時退去するよう大家から求められた場合には、賃借人は
これに応じる必要があります。

「立ち退き」
Q2.地震で一部損壊した借家に住んでいます。損害部分を修繕してもらって住み続けた
いのですが、大家は多額の費用がかかるため、建物を取り壊したいと言っていま
す。借家からの退去をもとめられていますが、退去しないといけないですか?
A2.退去しなければいけないかどうかは、建物の損壊の程度だけでなく、修繕にかかる
費用、建物の耐用年数など様々な要素を総合的に判断して決定されるため、一概に
は言えません。取り壊しの妥当性、再築の有無や再築後の再入居の可否、立退料な
どの補償の有無などについて、大家と細かく話し合う必要があるでしょう。

「屋根瓦の落下」
Q3.地震で自宅の屋根瓦が落ちて、隣家の車を傷つけてしまいました。この場合、賠償
責任はありますか?
A3.屋根瓦が落ちて生じた損害の賠償責任は、所有者の場合は無過失責任です
地震などが発生したときに、屋根瓦などの工作物の瑕疵によって損害が発生した場
合には、持ち主(所有者)やその管理者(占有者)は、その瑕疵が損害発生に影響
を及ぼした程度に応じて責任を負うことになります。ただし、その屋根瓦が本来備
えるべき安全性を有していたことが立証できた場合には、工作物の瑕疵は認められ
ず、占有者や所有者の責任とはなりません。

「障害物の除去」
Q4.土砂などの障害物を取り除けば自宅に引き続き住めそうな場合に利用できる支援策
はありますか?
A4.災害救助法による障害物の除去は、災害によって土石、竹木等の障害物が自宅やそ
の周辺に運び込まれ、一時的に居住できない状態にある場合に、市区町村が業者等
に委託してこれを除去するものです。
障害物を除去して元の自宅に引き続き住むことが目的ですから、この制度を利用し
た場合は、応急仮設住宅に入居できないとする運用になっていることが多くありま
す。

「災害廃棄物の除去」
Q5.全壊家屋のがれきや、自宅敷地内に流れ込んだがれきなどを撤去する場合、費用に
関する支援制度はありますか?
A5.災害等廃棄物処理事業として、支援を受けられることがあります。この場合、被災
者が業者等に依頼して、自費でがれきなどを撤去した後でも、り災証明や撤去作業
に関する領収書、作業前後の現場写真などを添えて市区町村に申し込めば、撤去費
用の支払いを受けることができる扱いが過去になされています。

「仕事のトラブル」
Q6.会社が被災したため、失業して収入がなくなりました。何か支援策はありますか?
A6.災害救助法が適用される被災地の事業所に雇用されていた人であれば、災害により
会社が休業し賃金が支払われない場合や、事業再開後に会社に戻ることを約束して
一時的に離職した場合でも、雇用保険の失業手当を受給できます。詳しくは最寄り
のハローワークに問い合わせましょう。

 

大規模災害被災後の生活再建のてびき③~支払いの減免~

前回は、お金の給付金についてのお話でした。
今回は、支払いの負担を軽減するお話です。

災害発生直後、被災者にとって大きな負担となるのが、各種ローンや税金、社会保険料、公共料金等の月々の支払です。大規模災害で被災した場合には、こうした各種支払いの減免や納付期限の延長などの措置を受けることができます。

① 自然災害債務整理ガイドライン
災害で被災して住宅ローンや自動車ローン、事業性ローンなどを支払うことができな
くなった時、一定の条件を満たせば「自然災害による被災者の債務整理に関するガイ
ドライン」を利用して、これらのローンの免除・減免を受けられる場合があります。

メリット その1 個人信用情報に登録されない
破産などの手続きとは異なり、債務整理したことは個人信用情報
として登録されません。そのため、その後の新たな借り入れにも
影響が及びません。
その2 財産の一部を手元に残せる
預貯金などの一定の財産をローンの支払いに充てずに手元に残す
ことができます。具体的には、最大500万円の現預金、家財地
震保険金最大250万円、被災者生活再建支援金、災害弔意金、
災害障害見舞金といった財産を残せます。
その3 手続き支援が無料
国の補助により、弁護士等の「登録支援専門家」による中立・公
平な立場からの手続き支援を無料で受けられます。
残念ながらこの登録支援専門家に司法書士は含まれておりませ
ん。

② 公共料金等の特別措置
都道府県や市区町村では、各自治体が所管する上下水道などの料金や施設使用料、保
育料等が軽減・免除されることがあります。また電気、ガス、固定電話、携帯電話、
インターネット、NHKの放送受信料、保険料、共済掛け金などの料金についても、
支払いの減免や期限猶予などが受けられる場合があります。自治体及び契約各社のホ
ームページを確認したり、窓口に問い合わせたりしてみましょう。

③ 税金、社会保険料の特別措置
税金や社会保険料等の支払いについては、減免や猶予、期限の延長などの措置が取ら
れる場合があります。税務署や自治体の窓口に問い合わせ、相談しましょう。

大規模災害被災後の生活再建のてびき②~お金の支援~

被災直後の生活を支える給付金

災害で住宅を失った世帯や働き盛りの家族を亡くした遺族に対しては、返済する必要のない給付金が用意されています。
被災者向けに低金利で返済期間が長く設定された貸付制度もあり、被災直後の生活資金の確保に役立てることができます。
これらの支援制度には、災害の規模、被災の程度などに応じた適用条件が定められており、まずは市区町村等の窓口に問い合わせましょう。

〇被災者生活再建支援金
災害によって住宅が全壊するなど、生活基盤に著しい被害を受けた世帯に対して、
最大で300万円支給されます。
・被災した住宅が賃貸の場合でも支給対象です
・被災時に現に居住していた世帯が対象です。
・支援金の使途は自由です。災害直後の困難な時期に頼りになる給付金です
・差押禁止財産となっているため、「自然災害債務整理ガイドライン」を利用しても
再建資金として手元に残せます
【問い合わせ先 市町村】

〇災害弔慰金
災害によって亡くなったり、行方不明になったりした人の遺族に支給されます。
災害による直接的な被害で亡くなる場合だけでなく、避難後に体調を崩して亡くなる
など災害と因果関係がある「災害関連死」の場合も対象です。
【問い合わせ先 市町村】

〇災害障害見舞金
災害によって心身に重度の障害が出た場合に支給されます。
【問い合わせ先 市町村】

〇義援金
義援金は、被災者支援を目的にした善意の人々からの寄付金です。
日本赤十字社や中央共同募金会などを通して集められ、被災自治体に送られます。
実際に受け取ることができる金額は、家族の人的被害や家屋の損壊状況などの被害程度
や、住んでいる地域によって異なります。
【問い合わせ先 市町村】

〇災害援護資金
災害で負傷した人、住居・家財に一定の損害を受けた人は生活再建に必要な資金を
借りることができます。
【問い合わせ先 市町村】

大規模災害被災後の生活再建のてびき①~まずは、り災証明を取得しよう~

り災証明書とは、地震や風水害で被災した家屋の被害程度を市区町村が証明するものです。
被災者からの申請が必要となります。
り災証明書は、被災者生活再建支援金の支給・税金や公共料金等の減免、各種融資の申請など、各種支援制度を利用する際に必要となる重要な書類です。

まずはり災証明書を取得しましょう!
り災証明書の取得の流れ
1.被災者から市区町村への申請

2.市区町村の調査員による被害状況の調査

3.り災証明書の交付

4.各種被災者支援制度の活用

り災証明書の交付までには1ケ月程度かかる場合があります。
とは言え、後片付けを始めて生活の再建を進めなければなりません。
片づけを始める前に、被災した状況の写真を撮って記録を残しておきましょう。
家屋の外観だけでなく、室内の様子も撮影しておきましょう。
撮影した写真は、損害保険金の請求手続きの際にも役立つことがあります。

被害の認定区分について
損害の割合        被害の程度
50%以上      →  全 壊
40%以上50%未満 → 大規模半壊
30%以上40%未満 → 中規模半壊
20%以上30%未満 →  半 壊
10%以上20%未満 →  準半壊
10%未満      → 一部損壊

全壊というと、家屋の大部分が損傷しているイメージですが、50%以上の損害で
全壊の認定を受けれます。

 

大規模災害被災後の生活再建のてびき

大規模災害で被災すると、自宅が全壊して住めなくなるなど生活の先行きが不安になります。極限状況を乗り越え、普段の生活を取り戻すことは容易ではありませんが、被災者の生活を再建するために、さまざまな支援制度が用意されています。
このような支援制度があることを平常時から知っておくことは、被災時の負担を少しでも軽くすることにつながります。
「被災後の生活再建のてびき」として、以下の内容で紹介していこうと思います。

① 家は全壊・家族は行方不明、一体何から手をつけたらいいの?
・・・り災証明書を取得しよう
② 一家の大黒柱である夫を亡くした。当面の生活をどうしたらいいの?
・・・お金の支援について
③ 全財産を失ったが、車や住宅のローンは残っている。どうしたらいいの?
・・・支払いの減免について
④ 大家が家を修繕してくれない、出ていけと言われた。どうしたらいいの?
・・・紛争やトラブルについて
⑤ 預金通帳や実印など重要なものを失ってしまった。どうしたらいいの?
・・・貴重品などの紛失に対する対応
⑥ 住むところがなくなった。どうしたらいいの?
・・・住まいの再建について