カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

死因贈与の仮登記のご依頼を受けました。

「自分が亡くなったら、この不動産をあなたに贈与する」
このような契約を死因贈与契約といいます。

死因贈与は、契約をした時点ではなく、贈与者が亡くなった
ことによって効力が生じます。

不動産について死因贈与契約を締結した場合、贈与者の生前に
「始期付所有権移転仮登記」をしておくことがあります。

この仮登記のメリットは、
・贈与者の生前は所有権を移転しない
・受贈者の順位を保全できる
・死因贈与契約の存在が登記記録上も分かる
などがあります。

２年前に譲渡担保の登記をしました。
内容は、
１．ＡはＢに対し、６７０万円の下請負工事残代金債務がある
２．ＡはＢに対し、令和７年２月２８日に上記残代金を一括にて支払う
３．上記担保として、Ａ所有の不動産の名義をＢに移す（譲渡担保）
というものでした。

今回、工事残代金が支払われることになり、
不動産の名義をＢからＡに戻す登記を行います。

①　登記の目的　所有権移転
②　原因　　　　令和７年２月２８日債務弁済
③　登記の当事者　登記権利者　Ａ　登記義務者　Ｂ
④　登録免許税　不動産評価額×１０００分の２０

このような登記申請になります。

今回はセカンドオピニオンとして相談を受けた案件で、
相談者に家族信託ありきで話をもっていくのはどうかという話です。

家族構成は、父・母（共に７９歳）・兄（５１歳）・妹（４８歳）。
兄は知的障害があり、意思表示は無理。現在施設に入所中。
財産は、不動産（自宅　父母共有名義）と預貯金。

父・母亡き後のお兄様の生活を心配して案じていたところ、
家族信託の情報を聞き、とある機関に相談したところ
父と母の家族信託でそれぞれ１００万円ずつかかると言われたそうです。
その金額に驚き、以前妹の夫の相続関係で関与した私のところに
相談が入りました。

１．もしお父様（お母様）が亡くなったら
相続が発生します。
遺産分割の協議が必要な場面ですが、お兄様が意思表示不能です。
協議できません。そこで成年後見制度の登場です。
お兄様には成年後見人が付きますが、これはお兄様がお亡くなりになるまで
永続します。月２～３万円が発生します。これは避けたい。
ということで、お父様とお母さまのそれぞれの遺言書の作成は必須手続きと
なります。
２．もしお父様（お母様）が認知になったら、預貯金はどうする？
妹が、認知症であるお父様のお金を勝手にいじることはできません。
お父様が認知症になる前に家族信託契約を締結しておき、金銭信託をしておけば
問題なくなるでしょう。
ここでお母様がおっしゃいました。
「今まで娘を信頼してきたし、これからも娘を信頼していくし、
頼れるのは娘しかおらんのやし、娘の自由にしてくれたらええのちゃいますの？」
お母様のおっしゃること、本当にそうなんですよね。私もそのように考えます。
娘への信頼を書面にするだけで大金がかかるのはよく分からないというわけです。
例えば、ここにもう一人の兄弟がいて、その兄弟がややこしいことを言ってくる
可能性があるのなら、信託契約をしっかり巻いておく必要性が出てくるかと思いま
す。
今回は、家族信託を形成する必要性は低いと思います。
３．もしお父様（お母様）が認知になったら不動産はどうする？
共有名義なので、どちらかが認知になったら不動産を売却することはできなくなりま
す。将来的に小さなマンションへの引っ越しや施設代にするための売却を考えるのな
ら、認知症対策として不動産を娘名義に信託で移しておくことが有益です。
そして不動産の家族信託を考えるのなら、ついでに先ほどの預貯金の信託も併せてや
っておいた方がいいのかなと思います。
家族信託を利用するかどうかは、家族会議で検討してもらうことになりました。
問題点を共有するために２時間ほど時間を要しましたが、
「何だか方向性が見えてきてすっきりしました」との言葉を頂戴し、
私もそっと胸を撫でおろすのでした。

香川県仲多度郡多度津町にある土地の相続登記を済ませました。

ただ相続人の皆様ははこの土地に住んでおらず、放置状態になっております。

土地を処分する方法として二つ
１．売却する
２．国庫帰属制度を利用する

ただこの土地の地目は「畑」になっており、農地法の関係で、
地目を「雑種地」などにしないと売却はできません。
１と２のどちらを選択するにせよ現地調査が必要です。

というわけで、私、その土地を見に行きました。

普段は不動産屋さんとか調査士の先生にお任せしているので
司法書士が不動産の現地を見ることはあまりありません。
現地に行って、現場と図面を見比べます。
どこが対象の土地なのか・・・
「わからん」
おおよそは分かるのです。
ただちゃんとは分からない・・
人様に売却する時に、「だいたいこのあたりの土地で～す」なんて言ってられない。
プロに任せるか～

ただ現況農地かどうかぐらいの調査はできたので、
その辺りは多度津町役場に行って調整してきました。

それにしてもこの暑さの中、現地測量なんてすごい作業です。
現地をうろうろしただけで、大量の汗が流れました。

明日はベトナム国籍の方の不動産の売却取引の予定でした。

前日になって、「印鑑証明書がない」旨の連絡が仲介業者からあり、
「何で前日やねん」と思いながらも、まずはできることからと気を取り直します。

幸い、売主がベトナム領事館勤務とのことだったので、
無理を言えば即日で署名証明書が取得できるかと思い、その旨依頼しました。

そしたら驚愕の回答が。
「国葬のため、今日と明日は証明書が取得できません」

ネットで調べてみると、１９日に最高指導者「グエン・フー・チョン」書記長が
お亡くなりになり、今日と明日に渡り国葬が催されるとのこと。
日本からは菅義偉前首相が追悼に訪れているとのこと。

お偉い方には違いないんでしょうけど、
役所の手続きが全てストップするなんて、お国が違えばってやつですね。

明日の取引は、延期です。