カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

香川県仲多度郡多度津町にある土地の相続登記を済ませました。

ただ相続人の皆様ははこの土地に住んでおらず、放置状態になっております。

土地を処分する方法として二つ
１．売却する
２．国庫帰属制度を利用する

ただこの土地の地目は「畑」になっており、農地法の関係で、
地目を「雑種地」などにしないと売却はできません。
１と２のどちらを選択するにせよ現地調査が必要です。

というわけで、私、その土地を見に行きました。

普段は不動産屋さんとか調査士の先生にお任せしているので
司法書士が不動産の現地を見ることはあまりありません。
現地に行って、現場と図面を見比べます。
どこが対象の土地なのか・・・
「わからん」
おおよそは分かるのです。
ただちゃんとは分からない・・
人様に売却する時に、「だいたいこのあたりの土地で～す」なんて言ってられない。
プロに任せるか～

ただ現況農地かどうかぐらいの調査はできたので、
その辺りは多度津町役場に行って調整してきました。

それにしてもこの暑さの中、現地測量なんてすごい作業です。
現地をうろうろしただけで、大量の汗が流れました。

明日はベトナム国籍の方の不動産の売却取引の予定でした。

前日になって、「印鑑証明書がない」旨の連絡が仲介業者からあり、
「何で前日やねん」と思いながらも、まずはできることからと気を取り直します。

幸い、売主がベトナム領事館勤務とのことだったので、
無理を言えば即日で署名証明書が取得できるかと思い、その旨依頼しました。

そしたら驚愕の回答が。
「国葬のため、今日と明日は証明書が取得できません」

ネットで調べてみると、１９日に最高指導者「グエン・フー・チョン」書記長が
お亡くなりになり、今日と明日に渡り国葬が催されるとのこと。
日本からは菅義偉前首相が追悼に訪れているとのこと。

お偉い方には違いないんでしょうけど、
役所の手続きが全てストップするなんて、お国が違えばってやつですね。

明日の取引は、延期です。

海外居住者（自然人・法人）を所有権の登記名義人とする登記の申請の際には、
国内における連絡先となる者の氏名・住所等の国内連絡先事項を申請情報として
提供することになりました。

申請書記載例
権利者　○○国○○州○○通り 法 務 太 郎
国内連絡先　 兵庫県尼崎市〇〇町〇丁目〇〇番地　 望月賢治

添付情報として、
①国内連絡先となる者の承諾情報
②承諾者の印鑑証明書
が必要となります。

この承諾者は、個人でも法人でもよく、不動産関係者や司法書士がなることが想定されています。

今回初めて国内連絡先を私として国内連絡先の登記をしました。
これからこのような登記が増えて、その度に私を国内連絡先とするのはいいとして、
私の住所が変わった場合、どうすればいいのか？という一抹の不安を抱えながら・・・

本日売主様の意思確認・本人確認のため労災病院へ行ってきました。

幸いお元気そうで、確認自体に手間は取りませんでした。

難しいと感じたのは、病院とのやり取りです。
本人の体調の問題で担当医師の了解が必要。
これはよ～く分かります。
体調がよろしくない時に本人確認作業は避けたいところで、
不動産決済の日時を変更する方向で検討するでしょう。

二人同時は無理。
これが分からないんです。
今日で言うと、娘さんと私が病院へ赴きました。
娘さんと私が同時に、売主であるお父様と面談できないということなんです。
まず娘さんが入り、私が来ていることを伝えてもらう。
次に私が入り、確認作業を行う。
そして娘さんと交替して、お父様に別れを告げる。
今回のケースですと娘さんの誘導を避けるという意味では、お父さんと私での
二人きりで本人確認作業を行うのは意義のあることだと思います。

どうしてもダメなのは公正証書遺言を作成する場合。
公正証書遺言を作成する場合、どうしても公証人と証人二人の合計３人が
その場に居合わせないといけません。
二人以上同時に面会するのが無理というのなら公正証書の作成は難しいです。
事前の病院との打ち合わせがとても重要となってきます。

令和６年４月１日より、所有権の登記名義人が法人であるときの
所有権の登記の登記事項として、会社法人等番号が追加されることになりました。

また令和６年４月１日以前に不動産の名義を取得した法人も、申し出ることに
よって会社法人等番号を登記することができます。（下記イメージ図）

令和８年４月１日からは、会社法人等番号を検索キーとして、商業・法人登記システムの
情報に基づき、登記官が職権で法人の名称又は住所の変更の登記をすることが想定されて
いるとのことです。

外国の方の住民票についてのお話です。

現在は日本人も外国の方も住民基本台帳法が適用されておりますので住所は住民票で確認します。
ところで、外国の方に住民基本台帳法が適用されるようになったのは、平成２４年７月（２０１２年）からで、それ以前は外国人登録制度に基づいた書類が作成されておりました。

何が問題か。
外国の方の住民票は、法改正があった平成２４年７月以降の事実しか記載されていません。
平成２４年７月以降に住所変更した場合には、住民票を取得すればその事実を確認することができます。
しかし平成２４年７月以前に住所変更している場合、住民票を取得してもその事実を確認することはできません。
どうやって確認するか。
「外国人登録原票」を取得して確認することになります。
出入国在留管理庁総務課情報システム管理室出入国情報開示係に郵送請求することにより取得します。
取得するには１ケ月程度かかりますので、必要な場合には早めの準備が必要です。