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カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

権利能力なき社団

「権利能力なき社団」とは、
公益も営利をも目的としない、「団地自治会」「学友会」「町内会」などです。
法人登記されていないため、登記名義人となることができません。

登記名義人となることができないため、登記をする必要が生じた場合、
社団の構成員全員の名前で登記するか、代表者の名前で登記するかしか
方法がありません。
構成員全員の名前で登記されている場合、何十名となることも少なくありません。
そのような登記簿を実際何度か見かけたことがあります。

さてこのような不動産を売却することとなった場合、登記義務者が何十名だと
かなり大変な作業となります。しかもそれは身内ではなく、赤の他人同士の
集まりなのですから、想像を絶する作業になるでしょう。
しかもその内の一人が行方不明である場合、どうすればいいのでしょう。

そのような場合、「認可地縁団体による公告を求める旨の申請手続き」というものが用意されています。(自治法260条の38第1項)
条件を満たせば、市役所が「この不動産は認可地縁団体のものである」旨の証明書を発行し、その証明書をもって法務局に申請すれば、その不動産は認可地縁団体名義で登記されることになります。
そしてその後売却の手続きをとればいいことになります。

この手続きは平成27年4月1日から施行されております。

登記研究826号より

相続登記をする時期

以前から顔を見知っているAさん。 
ふらっと事務所に相談に来られました。

「亡くなった主人の13回忌も終わったし、そろそろマンションの名義変更しようかしら」

相続税の申告は10カ月以内にするという制限がありますが、
相続登記はいついつまでにしなければならないという決まりはありません。
だからご主人名義のままにしておいた登記を、13回忌を区切りとして、
奥様に変えるということは、法律上全然問題ないんです。い~んです。

ただ以下のような問題が出てきます。
1 相続登記の必要書類の中に、ご主人の住民票の除票があります。 
  死亡後5年を経過すると、役所は除票を破棄してしまいます。
  上申書など別途作成する書類が増えてしまいます。

2 相続登記をしない間に、相続人の一人が死亡してしまい、
  子どもの配偶者が相続人になるなど、血のつながりのない人が相続人となり、
  相続関係がややこしくなってしまいます。

以上のように手続きがややこしくなったり、費用がかかってしまうように
なってしまうので、落ち着いたらできるだけ速やかに相続登記をした方が
いいのかなと思います。

平成27年度のスタートです

新年明けましておめでとうございます。

本年で事務所を立ち上げてから10年となります。
これも皆様のおかげと感謝申し上げます。
これからもなお一層の精進を努めて参ります。
ご指導ご支援のほどよろしくお願い申し上げます。

さて平成27年度を迎え、改正相続・贈与税制度がスタートしました。
最大の変更点は、相続税の基礎控除がこれまでの6割になった事でしょうか。

昨日相談を受けました。
家族構成は、夫・妻・子ども二人です。
もし夫が亡くなったとしたら、昨年までは控除額が8000万円だったものが、
今年からは4800万円となります。
不動産としてかなりの資産をお持ちなので、この改正はかなりの痛手です。
そこで贈与税の「配偶者控除」の特例を使って、夫名義の不動産を妻名義に
変更する登記を行うことにしました。
「配偶者控除」の特例とは、婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産の
贈与があった場合、基礎控除110万円のほかに2000万円までの控除が受け
れるというものです。
「贈与」を登記原因とする不動産の名義変更にはある程度の費用がかかって
しまいますが、それを補ってあまりある相続税の圧縮となります。
 

相続登記の出張相談

K不動産会社から相続登記の紹介を頂き、
今日、京都府木津川市へ相続登記の相談に行ってきました。

不動産は尼崎にあります。
この不動産を6月には売却することになりそうなのですが、
①そもそも相続人に名義変更しなければいけないか?
②名義変更するとしたら時間はどれぐらいかかるか?
③売却したことによって税金は発生しないのか?
などのご相談でした。

①相続による名義変更は必ずしなければいけません。

②相続による名義変更をするには、被相続人(亡くなった方)の
出生時から死亡時までの戸籍を集めなければなりません。
よっぽどややこしい場合を除き、1週間から1ヶ月あれば十分だと
思われます。

③ 不動産の譲渡所得税の問題です。
相続を受けてからすぐに売却すると、短期譲渡所得税という
高い税率がかかるかもという心配をしがちですが、被相続人が
物件を取得した時期を引き継ぐことができるので、ほとんどの場合
長期譲渡所得税の対象となります。
また長期譲渡所得税がかかる場合は被相続人がその不動産を
購入した価格以上で売却した場合(利益を得た場合)に限られるので
相続により取得した不動産を売却したことによる譲渡所得税がかかる
可能性は少ないと思われます。
ただしこの話は被相続人の不動産の購入価格が分かる場合の話です。
購入価格が分からない場合、不動産の購入価格は、売却価格の5%と
評価されてしまいますので、譲渡所得税がかかってくることになると
思います。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

 

離婚に伴う不動産の名義変更

離婚に伴う不動産の名義変更としては「財産分与」によるのが
普通だと思われます。

その不動産に住宅ローンの抵当権設定登記がなされている場合、
名義変更には銀行の承諾を得る必要があります。
(契約書に、名義変更する場合には銀行の承諾を得なければならない
旨の条項が必ず入っています)

しかし金融機関の承諾はなかなか得られない場合がほとんどです。

そこで離婚による不動産の名義変更の原因を「財産分与」ではなく、
「売買」にします。
つまり名義を受ける側がお金を支払い、その売買代金で住宅ローンを完済し、
抵当権抹消登記をした上で(銀行の関与をなくした上で)、
売買を原因とする不動産の名義変更をすることが考えられます。

売買代金は不動産屋さんに照会して、適当な金額を決定します。
あまりに廉価な価格だと贈与税がかかる可能性があるからです。

売買代金を支払うと言っても、一筋縄に準備できるものではありません。

そこで親からお金を借りる(お金の貸し借りに関する契約書を作成します)
もしくは親からお金を贈与してもらう(相続時精算課税制度を利用する)
など様々な仕組みを考えることができます。

不動産の名義変更には多額のお金が関与します。
無駄な税金を発生させないためにも、慎重な判断が求められます。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

元妻から元夫への不動産名義変更の登記

K不動産会社から不動産の名義変更の仕事を承りました。

離婚した際に、財産分与として夫から妻へ名義変更した
マンションを、再び夫名義に戻す登記です。

離婚してから数年が経っていますが、妻は夫と会いたく
ないとのこと。
私の事務所と不動産会社の事務所が徒歩1分ぐらいなので、
私の事務所に妻、不動産会社の事務所に夫というように
場所を分けて契約・現金の授受をしました。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

関西さわやか銀行の根抵当権の抹消登記

銀行から根抵当権抹消登記のご依頼を受けました。

根抵当権者は「関西さわやか銀行」です。
現在の関西アーバン銀行ですね。
関西さわやか銀行が関西銀行に吸収された後、
関西銀行が商号変更して関西アーバン銀行へ。

登記上、関西さわやか銀行から関西アーバン銀行へ
変更するには、根抵当権の移転登記をすることになります。
この移転登記費用は銀行負担となります。

借主は通常通り抹消登記費用を負担するだけで
大丈夫です。

抵当権抹消登記のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

2000万円の配偶者控除について

S保険会社のAさんから贈与の相談をしたいというお客さんをご紹介頂き、
阪急六甲のお客さんのご自宅に伺ってきました。
現在ご主人名義になっているご自宅を奥様に贈与して、
奥様名義にしたいというご相談です。

土地の路線価格が1000万円、建物の評価額が500万円。
2000万円の配偶者控除を使えば、贈与税は問題ありません。

問題は登記費用。
贈与による名義変更の登録免許税率は不動産評価額の0.2%なので、
不動産の評価額が1500万円とすると、登録免許税は30万円。
これに司法書士の報酬が加算されるので、けっこうなお値段なのです。

これだけ高額な名義変更料を支払ってでも名義変更したいのか?
その動機は?
贈与の相談での一番のポイントです。

今回のケースでは、相続税の改正が動機です。
現状の相続税だと、相続税の問題はなかったのですが、
相続税の改正で、控除の額が引き下げられると、
相続税の支払対象になってしまうので、
2000万円の配偶者控除を使っておこうということになりました。

どれだけの相続税を支払わなければならないのか、
贈与による名義変更はどれだけのメリットがあるのか、
以上の点を考慮して、贈与をするかどうか決めて頂く
ことになりました。

相続税の改正によって、
このような相談が増えるかもしれませんね。

贈与による名義変更に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで受付しております。

お手上げの相続人調査

N建設会社の社長からある土地を購入したい旨の
相談を受けました。
購入したい不動産の登記簿謄本を確認すると、
Hという名前があるだけで、住所が分かりません。
法務局で調査しても分かりません。

周辺の聞き取り調査によると、Hさんはもう死亡してらしいとのこと。
それ以上のことは分かりません。

市役所の固定資産係りに確認した所、
固定資産税の滞納はなく、相続人が支払っているとの情報をゲット!
しかし相続人がどこの誰かは個人情報保護で教えてもらえません。
別にその相続人には悪い話ではないと思うのですが、
ダメなんですね。 くそっ!

もちろん司法書士の職権で取れるものでもなく、
M弁護士に相談しても、訴訟が前提ではないので職権では無理とのこと。

八方塞がりになっていたところ、M弁護士から調査会社を使えば
1ヶ月程度で調べることができるとのこと。
多少費用は高いですが、頼るところは調査会社しかないので、
依頼者と相談してお願いすることにしました。

いったいどうやって調査するんでしょうか・・・

知りたい・・・

不動産登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで受付しております。

権利証書がない時の手続き~本人確認情報~

登記申請には権利証書が必要なときがあります。
しかし紛失などの理由で権利証書がない場合もあります。
その時は、司法書士が「本人確認情報」を作成し、
権利証書の代わりにします。

普通、本人確認情報としては、免許証など顔写真入りの
公的な書類を確認し、不動産を取得した経緯などを聞き取り、
書面にまとめます。

今回、私が本人確認をしたのは、私の顧問先の会社の社長で、
私の中学・高校時代の友人です。

「K社長は当職の中学・高校時代からの友人です。
あだ名は○○おです。
彼はサッカー部、私は野球部で、狭い運動場で共に汗を流した仲です。
丈の短い学ランを着ていた記憶があります。
あれから20年、彼も私もはげ散らかしておりますが、
会社の社長とその顧問司法書士として楽しくやっています」

みたいな本人確認情報はどうでしょう?
究極の本人確認だと思うのですが、
第三者を説得するという意味では0点でしょうね。

不動産・会社登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで受付しております。