カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

ＡさんからＢさんへ所有権移転登記を済ませたとします。
するとＢさんの新しい権利証書が発行され、
Ａさんが所有していた権利証書は用済みとなります。

ところがＡＢ間の売買に何らかの錯誤があって、無効となってしまいました。
Ｂさんへの所有権移転登記を抹消することになります。
すると、一度用済みになったＡさんの権利証書はその役割を取り戻します。

今日、お客さんの権利証書を事前確認していたのですが、
その権利証書がまさに上記のケースでした。
大切に保管されていたのですね。

権利証書をもう処分してしまったよ～という場合には、
司法書士による本人確認情報でもって権利証書に代えることになります。
別途費用がかかっちゃいますけど・・・

不動産の登記名義人（所有者）が死亡した場合、所有権移転登記（相続登記）をすることになりますが、相続登記が未了のまま放置されている不動産が増加し、これがいわゆる所有者不明土地問題や空き家問題の一因となっています。

このため、政府として相続登記の促進に取り組むとされ、そこで検討されているのが、不動産登記規則を改正による、「法定相続情報証明制度」の創設です。

「法定相続情報証明制度」とは。
①法定相続情報一覧図（家系図みたいなもの）を作成し、その作成の根拠となった戸籍一式と共に法務局に提出します。
②登記官がその情報を確認し、法定相続情報一覧図を保管します。（戸籍などは返却されます）
③法務局は、認証文付きの法定相続情報一覧図の写しを交付します。
④この一覧図をもって、法務局や銀行、保険など各種手続きを進めていくことができる。
というものです。各関係機関にいちいち戸籍を持っていかなくてもいいということですね。
（というか相続手続きを受け付ける側が楽になるだけのような感じがしないでもない）

手続きとしては便利になるのでしょうが、これがどう所有者不明土地問題や空き家問題の解決につながっていくのか、さらなる改正案が出てくるのか、注視していきたいと思います。

「権利能力なき社団」とは、
公益も営利をも目的としない、「団地自治会」「学友会」「町内会」などです。
法人登記されていないため、登記名義人となることができません。

登記名義人となることができないため、登記をする必要が生じた場合、
社団の構成員全員の名前で登記するか、代表者の名前で登記するかしか
方法がありません。
構成員全員の名前で登記されている場合、何十名となることも少なくありません。
そのような登記簿を実際何度か見かけたことがあります。

さてこのような不動産を売却することとなった場合、登記義務者が何十名だと
かなり大変な作業となります。しかもそれは身内ではなく、赤の他人同士の
集まりなのですから、想像を絶する作業になるでしょう。
しかもその内の一人が行方不明である場合、どうすればいいのでしょう。

そのような場合、「認可地縁団体による公告を求める旨の申請手続き」というものが用意されています。（自治法２６０条の３８第１項）
条件を満たせば、市役所が「この不動産は認可地縁団体のものである」旨の証明書を発行し、その証明書をもって法務局に申請すれば、その不動産は認可地縁団体名義で登記されることになります。
そしてその後売却の手続きをとればいいことになります。

この手続きは平成２７年４月１日から施行されております。

登記研究８２６号より

以前から顔を見知っているＡさん。　
ふらっと事務所に相談に来られました。

「亡くなった主人の１３回忌も終わったし、そろそろマンションの名義変更しようかしら」

相続税の申告は１０カ月以内にするという制限がありますが、
相続登記はいついつまでにしなければならないという決まりはありません。
だからご主人名義のままにしておいた登記を、１３回忌を区切りとして、
奥様に変えるということは、法律上全然問題ないんです。い～んです。

ただ以下のような問題が出てきます。
１　相続登記の必要書類の中に、ご主人の住民票の除票があります。　
　　死亡後５年を経過すると、役所は除票を破棄してしまいます。
　　上申書など別途作成する書類が増えてしまいます。

２　相続登記をしない間に、相続人の一人が死亡してしまい、
　　子どもの配偶者が相続人になるなど、血のつながりのない人が相続人となり、
　　相続関係がややこしくなってしまいます。

以上のように手続きがややこしくなったり、費用がかかってしまうように
なってしまうので、落ち着いたらできるだけ速やかに相続登記をした方が
いいのかなと思います。

Ｋ不動産会社から相続登記の紹介を頂き、
今日、京都府木津川市へ相続登記の相談に行ってきました。

不動産は尼崎にあります。
この不動産を６月には売却することになりそうなのですが、
①そもそも相続人に名義変更しなければいけないか？
②名義変更するとしたら時間はどれぐらいかかるか？
③売却したことによって税金は発生しないのか？
などのご相談でした。

①相続による名義変更は必ずしなければいけません。

②相続による名義変更をするには、被相続人（亡くなった方）の
出生時から死亡時までの戸籍を集めなければなりません。
よっぽどややこしい場合を除き、１週間から１ヶ月あれば十分だと
思われます。

③ 不動産の譲渡所得税の問題です。
相続を受けてからすぐに売却すると、短期譲渡所得税という
高い税率がかかるかもという心配をしがちですが、被相続人が
物件を取得した時期を引き継ぐことができるので、ほとんどの場合
長期譲渡所得税の対象となります。
また長期譲渡所得税がかかる場合は被相続人がその不動産を
購入した価格以上で売却した場合（利益を得た場合）に限られるので
相続により取得した不動産を売却したことによる譲渡所得税がかかる
可能性は少ないと思われます。
ただしこの話は被相続人の不動産の購入価格が分かる場合の話です。
購入価格が分からない場合、不動産の購入価格は、売却価格の５％と
評価されてしまいますので、譲渡所得税がかかってくることになると
思います。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

離婚に伴う不動産の名義変更としては「財産分与」によるのが
普通だと思われます。

その不動産に住宅ローンの抵当権設定登記がなされている場合、
名義変更には銀行の承諾を得る必要があります。
（契約書に、名義変更する場合には銀行の承諾を得なければならない
旨の条項が必ず入っています）

しかし金融機関の承諾はなかなか得られない場合がほとんどです。

そこで離婚による不動産の名義変更の原因を「財産分与」ではなく、
「売買」にします。
つまり名義を受ける側がお金を支払い、その売買代金で住宅ローンを完済し、
抵当権抹消登記をした上で（銀行の関与をなくした上で）、
売買を原因とする不動産の名義変更をすることが考えられます。

売買代金は不動産屋さんに照会して、適当な金額を決定します。
あまりに廉価な価格だと贈与税がかかる可能性があるからです。

売買代金を支払うと言っても、一筋縄に準備できるものではありません。

そこで親からお金を借りる（お金の貸し借りに関する契約書を作成します）
もしくは親からお金を贈与してもらう（相続時精算課税制度を利用する）
など様々な仕組みを考えることができます。

不動産の名義変更には多額のお金が関与します。
無駄な税金を発生させないためにも、慎重な判断が求められます。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

Ｋ不動産会社から不動産の名義変更の仕事を承りました。

離婚した際に、財産分与として夫から妻へ名義変更した
マンションを、再び夫名義に戻す登記です。

離婚してから数年が経っていますが、妻は夫と会いたく
ないとのこと。
私の事務所と不動産会社の事務所が徒歩１分ぐらいなので、
私の事務所に妻、不動産会社の事務所に夫というように
場所を分けて契約・現金の授受をしました。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

銀行から根抵当権抹消登記のご依頼を受けました。

根抵当権者は「関西さわやか銀行」です。
現在の関西アーバン銀行ですね。
関西さわやか銀行が関西銀行に吸収された後、
関西銀行が商号変更して関西アーバン銀行へ。

登記上、関西さわやか銀行から関西アーバン銀行へ
変更するには、根抵当権の移転登記をすることになります。
この移転登記費用は銀行負担となります。

借主は通常通り抹消登記費用を負担するだけで
大丈夫です。

抵当権抹消登記のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

Ｓ保険会社のＡさんから贈与の相談をしたいというお客さんをご紹介頂き、
阪急六甲のお客さんのご自宅に伺ってきました。
現在ご主人名義になっているご自宅を奥様に贈与して、
奥様名義にしたいというご相談です。

土地の路線価格が１０００万円、建物の評価額が５００万円。
２０００万円の配偶者控除を使えば、贈与税は問題ありません。

問題は登記費用。
贈与による名義変更の登録免許税率は不動産評価額の０．２％なので、
不動産の評価額が１５００万円とすると、登録免許税は３０万円。
これに司法書士の報酬が加算されるので、けっこうなお値段なのです。

これだけ高額な名義変更料を支払ってでも名義変更したいのか？
その動機は？
贈与の相談での一番のポイントです。

今回のケースでは、相続税の改正が動機です。
現状の相続税だと、相続税の問題はなかったのですが、
相続税の改正で、控除の額が引き下げられると、
相続税の支払対象になってしまうので、
２０００万円の配偶者控除を使っておこうということになりました。

どれだけの相続税を支払わなければならないのか、
贈与による名義変更はどれだけのメリットがあるのか、
以上の点を考慮して、贈与をするかどうか決めて頂く
ことになりました。

相続税の改正によって、
このような相談が増えるかもしれませんね。

贈与による名義変更に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで受付しております。