カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

なじみのない書類かも知れませんが、
登記の世界では有名人です。

住宅を購入する際、きっと皆さんもお世話になるはずです。

さて「住宅用家屋証明書」とは、登記をする時に納める税金・「登録免許税」を
軽減する（安くする）ための書類です。
この証明書を市役所に発行してもらうためにはいくつかの条件があります。
１．建物が築後、木造なら２０年以内、鉄筋なら２５年以内であること
２．建物は、自分が住むためのものであること
３．床面積が５０㎡以上であること
４．新築または取得後、１年以内に登記を受けること

所有権保存登記なら４／１０００→１．５／１０００
所有権移転登記なら１５／１０００→３／１０００
抵当権設定登記なら４／１０００→１／１０００
という税率になり、かなりお安くなります。

さて今回、Ｍさんから建物の登記を依頼されました。
１０年ほど前に家を建て替えた時、何の登記もしなかったとのこと。
調査してみると、立て替える前の建物の登記簿が法務局に残っています。
そこで土地家屋調査士のＦ先生に、残っていた登記簿の滅失登記と、
新しい建物の表題部登記をお願いしました。

建物の登記簿が出来上がったところで、権利証を作るための登記をします。
Ｍさんの建物は居住用なので、住宅用家屋証明書をつけて税金を安くできたはず
なのですが、築後１０年以上経っているので条件④に当てはまらず、
通常の登録免許税を支払って登記をすることになりました。

ざんねんっ！

不動産登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで受付しております。

前回に続いて不動産の譲渡所得税についてお話しです。

前回は、相続や贈与により取得した不動産の所有期間について
考えましたが、今回は取得費用についてです。

譲渡所得税は以下のように算出されます。
（売却価格ー取得費用）×税率＝譲渡所得税

取得費用はその不動産をいくらで購入したかということですが、
贈与や相続で取得した場合には、取得費用は「０」です。
この「０円」を上の式にそのまま当てはめるとかなりの税額に
なってしまいます。
幸い、税法上はそんな扱いにはなっておらず、
被相続人や贈与者が不動産を取得した時の価格を引き継ぎます。
だから被相続人などが１５００万円で不動産を取得していれば、
１５００万円を取得費用として控除することができるのです。

ちなみに被相続人や贈与者が不動産を取得したのが大昔で、
購入価格がわかる資料がない、という場合もあります。
その場合、取得費用は売却価格の５％と扱われます。
売却費用が１０００万円なら、不動産の購入費用は５０万円。
１０００万から５０万を引いた９５０万円に税がかかるので、
これはつらいですよね。

将来子や孫に不動産を譲ることを考えて、売買の資料は
置いておくようにしましょう！

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土地・建物を譲渡したことによる所得には税金がかかります。
「譲渡所得税」というものです。
これはどのくらいの期間にわたってその土地・建物を所有していたかにより、
税率が変わってきます。
所有期間が５年以下のものは、短期譲渡所得税として３９％！！
所有期間が５年を超えるものは、長期譲渡所得税として２０％です。
全然違いますね。

さて、相続や贈与により不動産を取得した場合、
この所有期間の起算点はいつになるのでしょうか。
相続や贈与を受けた時でしょうか？
被相続人や贈与者が不動産を取得した時でしょうか？

答えは、被相続人や贈与者が不動産を取得した時です。
だから被相続人などが１０年前に不動産を取得していれば、
相続などにより不動産を取得した人が、取得してから１年後に売却しても、
所有期間は１０年以上となり、長期譲渡所得扱いとなります。

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税理士のＫ先生から相続登記の仕事を頂きました。
その際 、「パソコンで見れない物件があるんや。どういうことなんやろ？」

１０数年前から法務局ではオンライン化を進めるため、紙媒体である登記簿を
コンピュータ化する作業を進めてきました。
その際、市町村合併などで同じ家屋番号が出てきたり、消滅したりで、
コンピュータ化できない物件が出てきます。
このような物件がパソコンで見ることができない不動産として残っています。

パソコンで見ることのできない物件は、登記をすることができないのか？
オンライン申請はできないのですが、昔のやり方で問題なく登記できます。

それではコンピュータ化していない物件をコンピュータ化できるのか？
できるのはできるのですが、図面を引いたり、登記簿と現況を結びつける
資料を見つけたりしなければならず、まあまあの手間と費用がかかるようです。

国主導で進めていった手続きなので、国が主導的に解決していったら
いいのにと思います。

一般の方には馴染みのないお話でした。

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相続のご相談を受けている時、
依頼者の方が印鑑証明書や戸籍に有効期限があるのでは？
と気にかけている事が多いと感じます。

登記に関して言えば、
印鑑証明書や戸籍に有効期限はありません！

例えば、１０年前にお父様がお亡くなりになり戸籍を集めました。
そして今回お母様がお亡くなりになり、１０年前に集めた戸籍を
再利用するっていうこともできるわけです。

ただし、金融機関に提出する相続書類には、３ヶ月とか６ヶ月とか
金融機関によって異なりますが、有効期限はあります。

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本日、相続による不動産の名義変更のご依頼を受けました。
その時の依頼者と当職の会話です。

当　職　「相続人はどなたになりますか？」

依頼者　「 母と私と姉の３人です」

当　職　「相続する財産はどのようなものがありますか？」

依頼者　「尼崎と北海道に不動産があります」

当　職 　「どなたがどの不動産を相続するか決めておられますか？」

依頼者　「長男である私が相続します」

当　職　「今集めておられる戸籍などございますか？」

依頼者　「尼崎市で取得できるものを取り寄せました。これで揃ってますか？」

当　職　「拝見します。なるほど。お父様が２５歳の時まで遡っておられますね」

依頼者　「えっ？出生の記載もあるし、出生まで遡ってるんじゃないんですか？」

当　職　「いえ、この戸籍が作成されたのが昭和３４年なので、昭和３４年以降
の効力しかございません。記載によると千葉県の○○市から入籍とあるので、
○○市の戸籍を取り寄せなければなりません」

依頼者　「そうなんですか。千葉県は遠いですね。どうしたらいいでしょう？」

当　職　「役所のＨＰから様式をダウンロードして郵送請求できます。もしくは
私の方で手配することもできます」

依頼者　「そうなんですか。そしたら先生にお願いしてもいいですか。それと
物件が北海道にもあるんですが、これはどうしたらいいですか？」

当　職　「今は郵送で登記申請することができますので、交通費をかけなくても、
現地の先生を探さなくても、私で対応することができますよ」

依頼者　「先生の所で全部終わらせることができるんですね。ホッとしました。」

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尼崎市内でワンルームマンションを２戸持っているＴ社長夫人からの
抵当権抹消登記手続きの依頼です。

論点は登録免許税はいくらになるか？です。
普通の方には全く興味のない話になっちゃいます。

抵当権抹消登記の登録免許税は、
「不動産の個数１個につき１，０００円」です。
一戸建ての場合、土地と建物で２，０００円となります。
マンションの場合でも、専有部分（居住部分）と敷地権（土地利用権）で
２，０００円となります。

ところで、今回のＴ社長夫人の所有しているワンルームマンション２戸の
抵当権抹消手続きについては、
「専有部分Ａと敷地権」、「専有部分Ｂと敷地権」として、
登録免許税４，０００円となりそうですが、
同じ敷地権は１個と考えて、専有部分２つと敷地権１つの
合計３，０００円が登録免許税となります。

実務上あまりないケースですが、
出会ってしまったので嬉しくなり書かせて頂きました。

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司法書士の王道のお仕事、不動産売買取引でのお話です。

売主さんが必要な書類は、
１．印鑑証明書
２．実印
３．権利証書
この３つです。
このうち一つが欠けても不動産売買取引は成立しません。

ところがやってしまいました、売主のＫ社長。
ファイルに入れたと思っていた印鑑証明書が入っていません。

幸い今日は売主さんが往復３０分ぐらいで取りに帰れる場所での
取引、しかも現金での取引だったので事なきを得たのですが、
これが遠方の方で、買主が銀行でローンを組んでいたらと思うと
ぞっとします。

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調停調書に基づく相続登記のお話です。

被相続人は平成１３年に亡くなりました。
相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまらず、裁判所へ調停を
申し立てました。

裁判所で調停が成立したのが平成１８年です。

調停が成立すれば、調停調書に基づく相続登記です。
通常相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めたり、
相続人全員の印鑑証明書を集めたり、何かと集める書類があるのですが、
調停調書に基づく相続登記では、調停調書の正本と相続人の住民票だけが
必要書類となります。
相続関係や分割内容は裁判所で調査済みだという理由からです。
だから調停調書に基づく相続登記は、通常の相続登記よりも簡単ですね。

今回、平成１８年に調停が成立してから相続登記するまでに時間が
かかったのは、被相続人の権利証がなく、依頼人が権利証がないと相続登記
できないと思いこんでいたから。
通常、不動産の名義変更では権利証書が必要となりますが、
相続登記では権利証書は必要ではありません。

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