司法書士望月賢治の「ナイスアプローチ!」│望月司法書士事務所

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お手上げの相続人調査

N建設会社の社長からある土地を購入したい旨の
相談を受けました。
購入したい不動産の登記簿謄本を確認すると、
Hという名前があるだけで、住所が分かりません。
法務局で調査しても分かりません。

周辺の聞き取り調査によると、Hさんはもう死亡してらしいとのこと。
それ以上のことは分かりません。

市役所の固定資産係りに確認した所、
固定資産税の滞納はなく、相続人が支払っているとの情報をゲット!
しかし相続人がどこの誰かは個人情報保護で教えてもらえません。
別にその相続人には悪い話ではないと思うのですが、
ダメなんですね。 くそっ!

もちろん司法書士の職権で取れるものでもなく、
M弁護士に相談しても、訴訟が前提ではないので職権では無理とのこと。

八方塞がりになっていたところ、M弁護士から調査会社を使えば
1ヶ月程度で調べることができるとのこと。
多少費用は高いですが、頼るところは調査会社しかないので、
依頼者と相談してお願いすることにしました。

いったいどうやって調査するんでしょうか・・・

知りたい・・・

不動産登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで受付しております。

権利証書がない時の手続き~本人確認情報~

登記申請には権利証書が必要なときがあります。
しかし紛失などの理由で権利証書がない場合もあります。
その時は、司法書士が「本人確認情報」を作成し、
権利証書の代わりにします。

普通、本人確認情報としては、免許証など顔写真入りの
公的な書類を確認し、不動産を取得した経緯などを聞き取り、
書面にまとめます。

今回、私が本人確認をしたのは、私の顧問先の会社の社長で、
私の中学・高校時代の友人です。

「K社長は当職の中学・高校時代からの友人です。
あだ名は○○おです。
彼はサッカー部、私は野球部で、狭い運動場で共に汗を流した仲です。
丈の短い学ランを着ていた記憶があります。
あれから20年、彼も私もはげ散らかしておりますが、
会社の社長とその顧問司法書士として楽しくやっています」

みたいな本人確認情報はどうでしょう?
究極の本人確認だと思うのですが、
第三者を説得するという意味では0点でしょうね。

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変わりゆく街

不動産登記法改正により、当事者出頭主義が廃止されたため、
地元以外の法務局に行く機会がめっきり減りました。

ところが今日は、大阪法務局の池田出張所に行くことになりました。
以前はしょっちゅう行っていた法務局です。

阪急宝塚線の池田駅を降りて、法務局に向かおうとしたところ、
駅の周りの景色が、私の記憶している景色と似ても似つかない姿に。
駅を降りて少しいけば、薬局があるはず・・・ない。
確かコインパーキングもあったはず・・・ない。
池田の銘酒「呉春」を売っている酒屋があったはず・・・ない。
尼崎信用金庫があったはず・・・あった!

駅から少し離れると、私の記憶している景色が出てきて、
無事に池田の法務局に着くことができました。

3年そこそこで、街も変わってしまうんですね。
浦島太郎になった気分でした。

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遺産分割協議書に押印する印鑑は?

先日、会社の登記をお手伝いさせてもらっているT社長から
相続登記の相談を頂戴しました。

戸籍をそろえて相続人を確定し、相続財産を確認し、
相続人の間で、遺産をどのように分割するのかをお聞きし、
遺産分割協議書を作成しました。

さて、登記手続き上、法律で定められた割合で相続登記をする場合には、
遺産分割協議書は必要ありません。

法律で定められた割合に縛られず、相続人の自由に遺産を分割した場合、
遺産分割協議書を法務局に提出しなければなりません。
そしてこの遺産分割協議書がきちんと作成されたものであるかどうかを
確認するために、協議書には実印を押し、印鑑証明書を付けます。

T社長から返信されてきた遺産分割協議書と印鑑証明書を照合したところ、
4人の相続人のうち1人の押印した印鑑は、実印よりサイズが大きいような・・・

T社長!
お手数ですが、もう一度お姉さんから実印もらってきて下さい!

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地代の滞納~滞納者からの連絡~

先日、地代を滞納している人へ内容証明を送った
話を書きました。

その滞納者から連絡が入りました。
「全てを撤去し、出て行きます。」

よし!これで一件落着!と言いたいところですが、
滞納する人たちには「嘘を平気でつく」という傾向があります。
「出て行きます」
「お金は分割で払います」
とかいいながら、あの手この手の言い訳で時間を延ばします。

今回は滞納地代分は保証金で対応できるのですが、
出て行くまでは、きっちり滞納者にプレッシャーをかけなければ
いけません。
訴訟を起こしておくというのも一つの方法かもしれません。

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生活保護を受給している方の破産手続きの費用について

ファイナンシャルプランナーのO様から、
債務整理のお客様をご紹介頂きました。

退職金・生命保険の解約金・預貯金をつぎ込んで興した事業に失敗し、
朝から晩まで働いて返済しようとした矢先に糖尿病にかかってしまい、
現在では働くこともできず生活保護を受けている状態でした。

選択すべき債務整理の手続きは破産です。

さて、破産手続きの費用を払う事ができない場合には、
法テラスという国の機関の援助を受けることができます。
国が弁護士・司法書士に約10万円を立て替えて支払います。
依頼者は国に5000円から10000円の分割で支払っていきます。
(専門家の破産報酬は通常約20万なので、費用は半額になった上で分割払いです)

ところで、生活保護を受けている場合には、国への分割払いが免除になる
場合があります。

報酬のことが気になって相談に行けないという方、
手続きはいろいろありますので、是非ご相談下さい。

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地代の滞納

「資材置き場として土地を貸しているが、地代を半年も滞納されている。
どうしたらいいでしょうか?」という相談を受けました。

まず内容証明を送ります。
内容は、
「地代を○○円滞納している。
10日以内に全額払うか、誠意のある対応を願う。
連絡を下さい。
連絡がない場合は契約解除の上、法的手続きをとる」
というものです。

内容証明を送ったところ、何の返答もなし。

訴訟をすべく、現場を見に行ったところ、
資材置き場というよりはガラクタ置き場。

このガラクタをどうしようか?
まずは「建物収去土地明け渡し請求」訴訟です。

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換地処分と土地の権利証

お客様から相談を受けました。
「どれが権利証か分からん」

相談者の土地は土地区画整理事業による換地処分が行われたところでした。

土地区画整理事業とは、未整備の市街地において、土地所有者などからその土地等の面積に応じて少しずつ土地を提供してもらい、その土地を道路や公園などの公共施設用地に充てて整備するとともに、土地の区画を整理し、形質を利用しやすい形態に再配置する(換地)ことによって、残りの宅地の利用価値を高める事業です。

換地処分とは、従前の土地の所有権者に対し、従前の土地に代えて換地計画で定められた換地を割り当て、これに従前の権利を帰属させる行政処分です。

さて、区画整理により換地処分がされた場合には、新たに権利証が発行される場合と、新たな権利証は発行されずに従前の土地の権利証が換地後の土地の権利証となる場合があります。(ややこしいですね・・・)

換地処分には3つのパターンがあります。
①従前の土地1筆に対して、1筆の土地が割り当てられる場合(表示変更型)
②従前の土地1筆に対して、数筆の土地が割り当てられる場合(分筆型)
③数筆の従前の土地に対して、1筆の土地が割り当てられる場合(合併型)

①②の時は、新たな権利証は発行されません。従前のものがそのまま使えます。
③の時は、新たな権利証が発行されます。(ただ従前のものも使えます。)

相談者の場合、①の表示変更型だったので、お持ち頂いた権利証がそのまま
使えるということで問題ありませんでした。

表示変更型か分筆型か合併型かは登記簿謄本の記載を見れば分かります。

不安な場合はご相談下さい。

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登録免許税を安くする書類~住宅用家屋証明書~

なじみのない書類かも知れませんが、
登記の世界では有名人です。

住宅を購入する際、きっと皆さんもお世話になるはずです。

さて「住宅用家屋証明書」とは、登記をする時に納める税金・「登録免許税」を
軽減する(安くする)ための書類です。
この証明書を市役所に発行してもらうためにはいくつかの条件があります。
1.建物が築後、木造なら20年以内、鉄筋なら25年以内であること
2.建物は、自分が住むためのものであること
3.床面積が50㎡以上であること
4.新築または取得後、1年以内に登記を受けること

所有権保存登記なら4/1000→1.5/1000
所有権移転登記なら15/1000→3/1000
抵当権設定登記なら4/1000→1/1000
という税率になり、かなりお安くなります。

さて今回、Mさんから建物の登記を依頼されました。
10年ほど前に家を建て替えた時、何の登記もしなかったとのこと。
調査してみると、立て替える前の建物の登記簿が法務局に残っています。
そこで土地家屋調査士のF先生に、残っていた登記簿の滅失登記と、
新しい建物の表題部登記をお願いしました。

建物の登記簿が出来上がったところで、権利証を作るための登記をします。
Mさんの建物は居住用なので、住宅用家屋証明書をつけて税金を安くできたはず
なのですが、築後10年以上経っているので条件④に当てはまらず、
通常の登録免許税を支払って登記をすることになりました。

ざんねんっ!

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合名会社・合資会社の解散・清算手続きについて

O不動産会社から合名会社の解散・清算手続きのご依頼を頂戴しました。

合名会社・合資会社は以下の事由が生じたときに解散することになります。
① 定款で定めた解散事由の発生
② 総社員の同意
③ 定款で定めた存続期間の満了
④ 社員が欠けた場合

なお合名会社・合資会社においては、清算の方法として法定清算と任意清算があり、
両者の手続き的な違いは以下のとおりとなります。

① 清算をする人
任意清算の場合は、清算人を選ぶ必要はありません。そのまま会社を代表する社員が手続きを進めていきます。清算人が存在しないので清算人の登記の必要がありません。

法定清算の場合は、清算人が手続きを進めます。社員の決定により清算人を決めます。清算人の登記が必要となります。

② 債権者保護手続き
任意清算の場合は、債権者に対して任意清算する旨を官報に公告し、知れている債権者に対しては各別に催告しなければいけません。

法定清算の場合は、債権者保護手続きの必要はありません。

③ 清算手続きの終了
任意清算の場合は、債権者保護手続きをし、任意に定めた方法で財産を処分することで清算手続きは終了します。

法定清算の場合は、財産を処分した後、社員の承認を受ける必要があります。

今回は清算人を選任して手続きを進めて行く法定清算で対応します。
債権者保護手続きは費用もかかるし、時間もかかるし、正直面倒なんです。

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