司法書士望月賢治の「ナイスアプローチ!」│望月司法書士事務所

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破産手続き~広島は無理です~

もうかれこれ1年前の話になります。
O不動産から任意売却するSさんの破産手続きをして欲しい、
という依頼がありました。

破産手続きは、各都道府県の裁判所で書式が異なります。
私は今まで、兵庫・大阪・京都の3府県をやってきています。
滋賀や奈良・和歌山はやったことないですが、依頼が来たら
対応すると思います。

O不動産から紹介されたSさんは神戸在住なので、もちろん対応可能
だったのですが、Sさんは生活に困り果て、お姉さんを頼って広島に
行ってしまいました。
また戻ってくるという話だったので待っていたのですが、
半年経っても戻ってくる気配もなく、連絡もままならないので、
この度辞任することにしました。

広島はちょっと無理ですね。

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贈与相続で得た不動産の譲渡所得税・2

前回に続いて不動産の譲渡所得税についてお話しです。

前回は、相続や贈与により取得した不動産の所有期間について
考えましたが、今回は取得費用についてです。

譲渡所得税は以下のように算出されます。
(売却価格ー取得費用)×税率=譲渡所得税

取得費用はその不動産をいくらで購入したかということですが、
贈与や相続で取得した場合には、取得費用は「0」です。
この「0円」を上の式にそのまま当てはめるとかなりの税額に
なってしまいます。
幸い、税法上はそんな扱いにはなっておらず、
被相続人や贈与者が不動産を取得した時の価格を引き継ぎます。
だから被相続人などが1500万円で不動産を取得していれば、
1500万円を取得費用として控除することができるのです。

ちなみに被相続人や贈与者が不動産を取得したのが大昔で、
購入価格がわかる資料がない、という場合もあります。
その場合、取得費用は売却価格の5%と扱われます。
売却費用が1000万円なら、不動産の購入費用は50万円。
1000万から50万を引いた950万円に税がかかるので、
これはつらいですよね。

将来子や孫に不動産を譲ることを考えて、売買の資料は
置いておくようにしましょう!

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贈与相続で得た不動産の譲渡所得税

土地・建物を譲渡したことによる所得には税金がかかります。
「譲渡所得税」というものです。
これはどのくらいの期間にわたってその土地・建物を所有していたかにより、
税率が変わってきます。
所有期間が5年以下のものは、短期譲渡所得税として39%!!
所有期間が5年を超えるものは、長期譲渡所得税として20%です。
全然違いますね。

さて、相続や贈与により不動産を取得した場合、
この所有期間の起算点はいつになるのでしょうか。
相続や贈与を受けた時でしょうか?
被相続人や贈与者が不動産を取得した時でしょうか?

答えは、被相続人や贈与者が不動産を取得した時です。
だから被相続人などが10年前に不動産を取得していれば、
相続などにより不動産を取得した人が、取得してから1年後に売却しても、
所有期間は10年以上となり、長期譲渡所得扱いとなります。

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ペーパー会社の売買に関する登記

不動産の売買があるのと同じように会社の売買というのもあります。

今回はペーパー会社の売買案件です。

会社の売買では、
・役員変更登記
・商号変更登記
・目的変更 登記
・実印の変更
をすることが一般的です。

会社という器を作るためには、会社設立という登記をします。
実費として20万円、それに司法書士の報酬が加算されます。

しかしペーパー会社の売買では、会社という器はすでにあるわけで、
上記の役員・商号・目的変更では実費4万円で済みます。
本店移転登記を含めても最大で10万円。
会社設立と比べると割安ですね。

ただし、いくら安いといっても、そのペーパー会社が
実はとんでもない負債を抱えていたというのでは何にもなりません。
事前のデューデリジェンスは欠かせません。

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オンラインで登記簿謄本を取得できない不動産って?

税理士のK先生から相続登記の仕事を頂きました。
その際 、「パソコンで見れない物件があるんや。どういうことなんやろ?」

10数年前から法務局ではオンライン化を進めるため、紙媒体である登記簿を
コンピュータ化する作業を進めてきました。
その際、市町村合併などで同じ家屋番号が出てきたり、消滅したりで、
コンピュータ化できない物件が出てきます。
このような物件がパソコンで見ることができない不動産として残っています。

パソコンで見ることのできない物件は、登記をすることができないのか?
オンライン申請はできないのですが、昔のやり方で問題なく登記できます。

それではコンピュータ化していない物件をコンピュータ化できるのか?
できるのはできるのですが、図面を引いたり、登記簿と現況を結びつける
資料を見つけたりしなければならず、まあまあの手間と費用がかかるようです。

国主導で進めていった手続きなので、国が主導的に解決していったら
いいのにと思います。

一般の方には馴染みのないお話でした。

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相続登記に必要な書類と有効期限

相続のご相談を受けている時、
依頼者の方が印鑑証明書や戸籍に有効期限があるのでは?
と気にかけている事が多いと感じます。

登記に関して言えば、
印鑑証明書や戸籍に有効期限はありません!

例えば、10年前にお父様がお亡くなりになり戸籍を集めました。
そして今回お母様がお亡くなりになり、10年前に集めた戸籍を
再利用するっていうこともできるわけです。

ただし、金融機関に提出する相続書類には、3ヶ月とか6ヶ月とか
金融機関によって異なりますが、有効期限はあります。

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相続による名義変更ご依頼を頂戴しました!

本日、相続による不動産の名義変更のご依頼を受けました。
その時の依頼者と当職の会話です。

当 職 「相続人はどなたになりますか?」

依頼者 「 母と私と姉の3人です」

当 職 「相続する財産はどのようなものがありますか?」

依頼者 「尼崎と北海道に不動産があります」

当 職  「どなたがどの不動産を相続するか決めておられますか?」

依頼者 「長男である私が相続します」

当 職 「今集めておられる戸籍などございますか?」

依頼者 「尼崎市で取得できるものを取り寄せました。これで揃ってますか?」

当 職 「拝見します。なるほど。お父様が25歳の時まで遡っておられますね」

依頼者 「えっ?出生の記載もあるし、出生まで遡ってるんじゃないんですか?」

当 職 「いえ、この戸籍が作成されたのが昭和34年なので、昭和34年以降
の効力しかございません。記載によると千葉県の○○市から入籍とあるので、
○○市の戸籍を取り寄せなければなりません」

依頼者 「そうなんですか。千葉県は遠いですね。どうしたらいいでしょう?」

当 職 「役所のHPから様式をダウンロードして郵送請求できます。もしくは
私の方で手配することもできます」

依頼者 「そうなんですか。そしたら先生にお願いしてもいいですか。それと
物件が北海道にもあるんですが、これはどうしたらいいですか?」

当 職 「今は郵送で登記申請することができますので、交通費をかけなくても、
現地の先生を探さなくても、私で対応することができますよ」

依頼者 「先生の所で全部終わらせることができるんですね。ホッとしました。」

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抵当権抹消登記~登録免許税が論点です~

尼崎市内でワンルームマンションを2戸持っているT社長夫人からの
抵当権抹消登記手続きの依頼です。

論点は登録免許税はいくらになるか?です。
普通の方には全く興味のない話になっちゃいます。

抵当権抹消登記の登録免許税は、
「不動産の個数1個につき1,000円」です。
一戸建ての場合、土地と建物で2,000円となります。
マンションの場合でも、専有部分(居住部分)と敷地権(土地利用権)で
2,000円となります。

ところで、今回のT社長夫人の所有しているワンルームマンション2戸の
抵当権抹消手続きについては、
「専有部分Aと敷地権」、「専有部分Bと敷地権」として、
登録免許税4,000円となりそうですが、
同じ敷地権は1個と考えて、専有部分2つと敷地権1つの
合計3,000円が登録免許税となります。

実務上あまりないケースですが、
出会ってしまったので嬉しくなり書かせて頂きました。

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あれっ!?印鑑証明書がない・・・

司法書士の王道のお仕事、不動産売買取引でのお話です。

売主さんが必要な書類は、
1.印鑑証明書
2.実印
3.権利証書
この3つです。
このうち一つが欠けても不動産売買取引は成立しません。

ところがやってしまいました、売主のK社長。
ファイルに入れたと思っていた印鑑証明書が入っていません。

幸い今日は売主さんが往復30分ぐらいで取りに帰れる場所での
取引、しかも現金での取引だったので事なきを得たのですが、
これが遠方の方で、買主が銀行でローンを組んでいたらと思うと
ぞっとします。

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成立するのか?離婚公正証書

去年の12月、不動産屋に勤めるKさんからの紹介で、
Kさんの同僚のNさんから、離婚に関する相談を受けました。

離婚公正証書を作成する場合、主に以下のことを取り決めます。

・親権者はどちらか
・養育費はどうするか
・慰謝料は?
・財産分与は?
・子どもとの面会交流はどうする?
・年金分割はどうするか?

以上の内容を詰めていきます。

離婚の理由。
「実家をとるのか私をとるのか」
Nさんの実家は名のある旧家らしいのです。
で、Nさんは実家を選択。
ま、いろいろ事情があるんだろうなと思いながら、
奥さんと決めた離婚の内容を聞いていきます。
Nさん 「養育費は○万円で」
私   「えっ高くないですか?通常なら○万円ぐらいだと思います」
Nさん 「大丈夫です。でも妻が子どもを会わせてくれなかったら
養育費は払わないという条件をつけることできますか?」
私   「養育費は子どものためのものなので、表現方法を考えてみましょう」

話を聞いていると、かなり奥さん有利の内容です。
奥さんからの強い要求に何とか対抗するべく、いろいろ条件を考えて、
それを奥さんに見せて、了解をとって・・・・

この作業を繰り返し、明日公正役場で公正証書を巻く段取りになっている
のですが、直前になって奥さんからの変更の要請がありまして、
本番の明日、無事に公正証書が成立するかしないのか、予断を許さない
状況です。

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