司法書士望月賢治の「ナイスアプローチ!」│望月司法書士事務所

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離婚に伴う不動産の名義変更

離婚に伴う不動産の名義変更としては「財産分与」によるのが
普通だと思われます。

その不動産に住宅ローンの抵当権設定登記がなされている場合、
名義変更には銀行の承諾を得る必要があります。
(契約書に、名義変更する場合には銀行の承諾を得なければならない
旨の条項が必ず入っています)

しかし金融機関の承諾はなかなか得られない場合がほとんどです。

そこで離婚による不動産の名義変更の原因を「財産分与」ではなく、
「売買」にします。
つまり名義を受ける側がお金を支払い、その売買代金で住宅ローンを完済し、
抵当権抹消登記をした上で(銀行の関与をなくした上で)、
売買を原因とする不動産の名義変更をすることが考えられます。

売買代金は不動産屋さんに照会して、適当な金額を決定します。
あまりに廉価な価格だと贈与税がかかる可能性があるからです。

売買代金を支払うと言っても、一筋縄に準備できるものではありません。

そこで親からお金を借りる(お金の貸し借りに関する契約書を作成します)
もしくは親からお金を贈与してもらう(相続時精算課税制度を利用する)
など様々な仕組みを考えることができます。

不動産の名義変更には多額のお金が関与します。
無駄な税金を発生させないためにも、慎重な判断が求められます。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

公証役場での定款認証

株式会社を設立するには定款を作成しなければなりません。

作成した定款は、公証役場で公証人の認証を受けなければ
効力はありません。
そして、兵庫県内の会社は兵庫県内の公証役場で、
大阪府下の会社は大阪府下の公証役場で認証を受ける
というように、公証役場にも管轄があります。

立て続けに会社設立のご依頼を受けました。
一つは大阪府泉大津市、もう一つは京都府八幡市。
つまり大阪の公証人と京都の公証人にそれぞれ定款認証を
お願いすることになります。
私は、神戸と梅田と京都にそれぞれ馴染みの公証人を持っています。

一度顔合わせをすれば、すぐに「馴染み」なんですけどね。

定款の認証を受けるには、まず定款(案)を事前にFAXして
内容をチェックしてもらいます。
内容がOKなら、認証を受ける日を決めます。
当日は公証役場に電子申請した上で、依頼主の実印をついた
委任状と印鑑証明書をもって公証役場に赴きます。
公証役場の方で公証人署名入りの定款を作ってくれているので、
それを受け取って完了です。

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売掛金の督促 ② 相手からの反応

前回、売掛金を督促するため内容証明を送った内容を書きました。

今回はその第二弾。

先方から連絡が入りました。
「会って話がしたい」

実際に会って話をするのも一つの方法であるとは思いますが、
あとで言った言わないの水掛け論になるのは避けたいところ。
そこで、
「話の内容を書面にして送って下さい」
というとFAXが届きました。
論点に関係のあるもの・ないものを手書きでA4にびっしり。

話し合いで進めていくのか、裁判を起こしてしまうか、
FAXの内容を依頼主と検討して決めていきたいと思います。

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会社を設立する時に作る印鑑って?

先日、会社設立のご依頼を受けました。

会社を設立しようとする時は、会社の印鑑(実印)を
予め作っておかなければなりません。

よく判子屋さんで「会社設立セット」なるものが販売されています。
セット内容は、実印・銀行印・角印の3点です。
3点とも必要なのかと聞かれれば、そうではありません。
会社設立時には実印1つだけあれば大丈夫です。
ただ実印を、銀行印にも普段使いにもして、激しく磨耗して
しまう事を避けるために3点作る場合が多いです。

今回のお客様は、印鑑を使う頻度は低そうだということで
実印1つだけを作成されました。
今ではお店に注文して4~50分でできるのですね。

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売掛金の督促 ① 内容証明

T社の社長から、売掛金の回収のご依頼を受けました。

それって司法書士の業務なの?という感じもしますが、
売掛金が140万円以下なら、つまり簡易裁判所管轄の
事件なら、司法書士でもできるのです。

まずは内容証明です。
「売掛金○○円を10日以内に支払ってくれ。
さもないと法的手段に訴えるぞ」
というような内容です。

内容証明を送るとき、1行20文字以内で26行以内っていうきまり 、
必要なのかな っていつも思います。
いろんな形式の内容証明目にするし、
そもそも内容を証明してくれればそれでいいのだし。

内容証明って、けっこうルールが面倒です。

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破産申し立て書類の作成

今日は一日中事務所で破産申し立て書類の作成をしておりました。

破産の書類作成は、まとまって集中できる時間が欲しいので、
電話の少ない夜か休日にすることが多いのですが、
今日は一日事務所で落ち着いていたので、
破産申し立て2件分も作成することができました。
土曜か日曜のどちらかは出ないといけないかなと思っていたので、
ラッキーな気分です。

作成したうち1件は、実は数年前から受けている案件なのですが、
離婚し、尼崎の家を出て、大阪の友人宅に転がり込み、そして現在は
仕事の関係で京都に住んでいます。
兵庫・大阪管轄の破産事件は扱ったことがあるのですが、
京都管轄は初めて。
兵庫管轄で書類を作り、大阪管轄でも書類を作り、そして京都管轄での
書類作成。
いろいろ勉強させてくれる依頼者です。

同じ近畿なのに、様式が違うんですよね~。
統一して欲しいものです。

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医療法人の役員変更登記

医療法人の役員変更登記のご依頼を受けました。

と言っても、実は2年前から受けていたのですが、
理事長であるお父様が認知症にかかりつつあったこと、
医療法人の後継をどうするかで調整がつかなかったことなど
いろいろありまして、登記ができない状態でした。

今回ようやく話がまとまったようなのですが、
さてこの状況をどう登記に反映させたらいいのか、
ややこしくなってしまいました。
(厳密に考えると、事実関係を登記に反映させることは不可能)

神戸地方法務局・兵庫県医務課と調整した結果、
今回は仕方がないケースということで、
現実的な路線で登記することになりました。

兵庫県医務課の担当者と連絡をとった時、
「えっ、解決したんですか!?」
とかなり喜んでいた様子でした。
よっぽど苦労したんでしょうね。

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元妻から元夫への不動産名義変更の登記

K不動産会社から不動産の名義変更の仕事を承りました。

離婚した際に、財産分与として夫から妻へ名義変更した
マンションを、再び夫名義に戻す登記です。

離婚してから数年が経っていますが、妻は夫と会いたく
ないとのこと。
私の事務所と不動産会社の事務所が徒歩1分ぐらいなので、
私の事務所に妻、不動産会社の事務所に夫というように
場所を分けて契約・現金の授受をしました。

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関西さわやか銀行の根抵当権の抹消登記

銀行から根抵当権抹消登記のご依頼を受けました。

根抵当権者は「関西さわやか銀行」です。
現在の関西アーバン銀行ですね。
関西さわやか銀行が関西銀行に吸収された後、
関西銀行が商号変更して関西アーバン銀行へ。

登記上、関西さわやか銀行から関西アーバン銀行へ
変更するには、根抵当権の移転登記をすることになります。
この移転登記費用は銀行負担となります。

借主は通常通り抹消登記費用を負担するだけで
大丈夫です。

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新学期のスタートです

ほぼ1ヶ月ぶりのブログの更新になってしまいました。

年度末で仕事が立て込んだり、
子どもが春休みに入ったりして、
なかなか時間を作ることができませんでした。

無理にでも時間は作るべきなんですが、
このブログの更新もなかなか時間がかかってしまうのです。

子どもの春休み期間中、家族で鳥取・島根旅行に行ってきました。
水木しげるロードに行ったり、玉造温泉で露天風呂をたっぷり味わったり、
出雲大社で大昔の日本に思いを馳せたり、
なかなか充実した旅行でした。

充電完了!

新学期もスタートしたし、気持ちを新たに頑張ります!

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