司法書士望月賢治の「ナイスアプローチ!」│望月司法書士事務所

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登記原因「委任の終了」って何?

とてもマイナーな話です。

不動産の名義を変更する時、変更する原因を登記する必要があります。
「売買」したから名義を変更する、
「贈与」したから名義を変更する、
「相続」が発生したから名義を変更する、
といった具合に、登記名義を変更するためには何らかの原因が必要です。

いくつかある登記原因のうちの一つに「委任の終了」というものがあります。
見慣れない登記原因で、私も1、2回しかお目にかかったことがありません。
その「委任の終了」を登記原因とするお仕事を頂戴しました。

不動産の登記簿に登場することができるのは、「個人」か「法人」です。
法人は法務局で登記されており、法人登記簿でその実体を証明することができます。
個人は住民票や印鑑証明書で実体を証明することができます。

ところで世の中には個人でも法人でもない集合体があります。
すぐに思い浮かぶのは町内会とか自治会ですね。
自治会が土地や建物を所有していても、自治会の名前で登記をすることはできません。
代替手段として自治会の代表者個人の名前で登記をすることになります。
そして代表者が交替する時、「委任の終了」を登記原因として名義変更の登記をします。
代表者が死亡した場合でも、その子供に相続登記をすることはできず、
新代表に「委任の終了」を原因として名義変更をします。

以上「委任の終了」のお話でした。

エクシブ有馬離宮の名義変更

会員制リゾートホテル・エクシブ有馬離宮の名義変更のお話です。

会員が亡くなると名義はどうなるのでしょうか。
エクシブは会員になると不動産を割合で持つことになるので、
会員名義で登記されます。
つまり会員が亡くなると、通常の不動産と同様相続登記をすることになります。
相続登記を済ませた後、エクシブ契約課に連絡を入れます。
そうすると契約課から書類が届くので、必要事項を記載し返送して完了です。
ちなみに名義変更料は5万円程度です。

次に会員が他人に権利を譲る場合はどうでしょうか。
この場合は譲受人の審査が必要となるので、相続の場合と順番が異なります。
つまり、まず契約課に連絡を入れて名義変更に必要な書類を送ってもらいます。
必要事項を記載し返送して、譲受人の審査が始まります。
この審査が通ってから、名義変更の登記をすることになります。
相続と違って、エクシブの了解を得ずに名義変更の登記はしません。
ちなみに名義変更料は30万円程度です。
相続と違い、かなりお高いですね。

不備のある自筆証書遺言の登記

相続登記のご依頼を頂きました。
自筆証書遺言を持参されていたので、その確認です。

署名あり。
日付あり。
押印あり。
全文手書きされている。
不動産の特定がしっかりできている!
裁判所の検認手続き済み。

何の問題もなさそうです。
しかし、遺言の中身をじっくり読んでいると一つ分からない点が出てきました。
遺言書には、不動産は妻と二男に相続させるとあるのですが、その割合の記載が
ないのです。
登記をする際には持分の記載が必須です。
割合の分からない遺言書に基づいて相続登記をすることはできるのでしょうか。

割合の記載がないということは、妻と二男に2分の1ずつ相続させる
と推測することが常識的でしょうか。
管轄法務局に照会したところ、2分の1ずつの持分で登記してもよいという
回答を得ました。

本件ではどうしても相続手続きに関与して欲しくない人物がおり、
その人物の了承が必要だとかなったらややこしいなと思っていたので、
自筆証書遺言のみで登記手続きを進めることができて一安心です。

JーKISS型新株予約権の行使

JーKISS型新株予約権の登記がされている会社の、
新株予約権の行使による増資の登記手続きの依頼を受けました。

JーKISSとは、Keep It Simple Securityの略です。
JはJapanのJなのでしょうか。
ごめんなさい。ちょっと分からないです。
新株予約権の内容は登記されているので、登記簿をじっくりと読めば分かりますが、
JーKISS型新株予約権について詳しく知りたい方は、ネットで検索すれば
出てくるのでそちらを参照して下さい。

さて、JーKISS型新株予約権を行使すると、優先株式を発行することになる
ケースが多いので、登記事項は多岐にわたります。

登記事項です。ご参考までに。
「新株予約権の名称」第1回J-KISS型新株予約権
「新株予約権の全部行使」令和4年2月3日新株予約権全部行使
「発行済株式の総数」11780株
「各種株式の数」普通株式 1万株
A種種類株式 1780株
「原因年月日」令和4年2月3日変更
「資本金の額」金2548万4400円
「原因年月日」令和4年2月3日変更
以上に加えて、優先株式の内容がずらずらっと登記されます。

みなし解散 会社継続

みなし解散とは、12年以上登記がされていない株式会社,5年以上登記がされていない一般社団法人又は一般財団法人について,法務局が解散の登記をするというものです。

直近でいうと、令和3年10月14日(木)に通知が行われ、令和3年12月14日付で解散の登記がされました。

① みなし解散の登記がなされた後、会社を復活させたいと思ったらどうするのか?
みなし解散の登記がされてから3年以内に限り、株主総会の決議で会社を復活させることができます。これを会社継続の登記といいます。

② みなし解散の登記がなされた後、放置しておくとどうなるのか?
商業登記規則81条1項1号によると、
「解散の登記がされた後、10年を経過したとき、登記官は登記簿を
閉鎖することができる」とあります。
この規定によれば、会社が消滅するのは、みなし解散の登記がされた後、10年を経
過した後ということになります。
ただ登記簿を閉鎖することができるとしているだけで、登記官が必ず閉鎖しなければ
ならないということは書いていません。
つまり、10年間放っておけば会社の登記簿が閉鎖される可能性は高いものの、能動
的に、登記簿を確実に閉鎖したいと思ったら、清算結了登記を申請することが必要と
いうことになります。

 

相続人の配偶者が中国籍の方の相続登記手続き

中国籍の方が亡くなった場合の話ではなく、
日本人が亡くなり、中国籍の方が相続人になった場合の相続登記手続きのお話です。

今回は、日本人である夫が亡くなり、中国籍の妻が夫を相続したというケースです。
亡くなった夫の出生から死亡時までの戸籍を取得していきます。
夫の戸籍には中国籍の女性と婚姻したという旨の記載はされますが、
中国籍の妻は戸籍に入ることができません。
中国籍の妻に関して、どこまでの書類を揃えればいいのでしょうか。

中国籍の妻の住民票を取得します。
夫の戸籍には、配偶者の氏名・生年月日・国籍が記載されており、
妻の住民票にも上記と一致する情報が記載されています。
これだけでいいのかなと思いながら、住民票は住所の証明であり、婚姻関係の証明ではないと言われればそれまでなので、外国人登録原票を取得することにしました。

外国人登録原票には以下の情報が記載されます。
①氏名②性別③生年月日④国籍⑤職業⑥旅券番号⑦旅券発行年月日⑧登録の年月日⑨登録番号⑩上陸許可年月日⑪在留の資格⑫在留期間⑬出生地⑭国籍の属する国における住所又は居所⑮居住地⑯世帯主の氏名⑰世帯主との続柄⑱勤務所又は事務所の名称及び所在地⑲世帯主である場合の世帯を構成する者(世帯主との続柄,氏名,生年月日,国籍)⑳本邦にある父・母・配偶者(⑲に記載されている者を除く。氏名,生年月日,国籍)㉑署名㉒写真㉓変更登録の内容㉔訂正事項

以上から分かるように、外国人登録原票には配偶者に関する事項が記載されます。
これをもって婚姻関係を証明することができます。

実際の相続登記では、この外国人登録原票を添付して無事登記申請は完了しました。
中国領事館へ行って、婚姻に関する書類を取得する必要はありませんでした。

ちなみに外国人登録原票の請求先は以下のとおりとなります。
出入国在留管理庁総務課情報システム管理室出入国情報開示係
〒160-0004 東京都新宿区四谷1-6-1 四谷タワー13F
電話:03-5363-3005
取得には1ケ月程度時間がかかるので、余裕をもって準備する必要があります。

全国的に週休2日が進展

国や都道府県、政令市で週休2日対象工事が全国的に進展し、災害復旧工事など週休2日が難しい場合を除いた工事公告件数 の6割を超えた。
全国平均の実施率は64%。
都道府県域単位で実施状況にばらつきはあ るものの、ほとんどが改善している。
~2022.1.17 日刊建設工業新聞~

建設業界は工期にしばられてなかなか休めないという話をよく聞きます。
少しずつでも労働環境が整っていくことはいいですね。

建設業計理士CPD講習の受付開始

建設業振興基金は、経営事項審査の改正で新設された登録経理講習に位置付けられてい る「建設業経理士CPD講習」の受講の受け付けを始めた。
1月末に東京で初弾、2月からオンラインで始まります。
2021年4月から施行され た経営事項審査では建設業経理の状況(W5)について、従前の公認会計士や税理士、建設業経理士の資格取得、試験合格に加え、
講習などを受講して登録を受けている者の数を 評価するよう改めた。
建設業経理士については、1級・2級 登録経理試験の合格または登 録経理講習の受講の翌年度から5年以内の者が評価対象となる。

~2022.1.12 日刊建設通信新聞~

建設業の一人親方対策~改善のない企業は入場禁止へ~

国土交通省は、建設業の一人親方問題への対応を目的とした、下請指導ガイドラインの 改訂内容を固めた。10代や経験3年未満の一人親方を対象に雇用関係を結ぶよう誘導す ることとし、元請けの指導に応じず改善が見られない下請企業は現場入場を認めない。2 月ごろまでに改訂案に対するパブリックコメントを始め、4月から施行する。具体的な改 訂内容は、「建設業の一人親方問題に関する検討会」による中間取りまとめを基に、一人親 方の在り方や元請け・下請けそれぞれの責任と役割などを規定する。
~2022.1.12 日刊建設通信新聞~

建設業界では一人親方は非常に多いです。
このガイドラインには注目しておく必要があります。

総合評価方式ー賃上げ表明で加点措置

4月から 賃上げを積極的に行う企業を調達で優遇する政府方針を踏まえ、
国土交通省は総合評価方式 を活用したすべての発注案件で新たな加点措置を導入する。一定水準の賃金引き上げで従業員 と合意したことを示す「表明書」を提出した入札参加者を加点する。
配点割合は加算点・技術 点の合計の5%以上に設定。例えば40点満点の場合、表明書提出による加点は3点(合計の 約7%)とする。4月1日以降の契約案件に適用する。国交省は各地方整備局などに加点措置 の実施要領などを周知した。賃金引き上げの表明書は入札参加者が希望に応じ提出できる。
~2022.1.7 日刊建設工業新聞より~

総合評価落札方式とは、 入札価格だけでなく技術提案(工事の質や内容など)も評価対象にする入札方式 です。 総合評価落札方式では入札金額の一番低い事業者が落札者になるとは限らず、むしろ 技術力の高い事業者ほど高く評価され、入札競争において有利 となります。