司法書士望月賢治の「ナイスアプローチ！」│望月司法書士事務所

お客様から相談を受けました。
「どれが権利証か分からん」

相談者の土地は土地区画整理事業による換地処分が行われたところでした。

土地区画整理事業とは、未整備の市街地において、土地所有者などからその土地等の面積に応じて少しずつ土地を提供してもらい、その土地を道路や公園などの公共施設用地に充てて整備するとともに、土地の区画を整理し、形質を利用しやすい形態に再配置する（換地）ことによって、残りの宅地の利用価値を高める事業です。

換地処分とは、従前の土地の所有権者に対し、従前の土地に代えて換地計画で定められた換地を割り当て、これに従前の権利を帰属させる行政処分です。

さて、区画整理により換地処分がされた場合には、新たに権利証が発行される場合と、新たな権利証は発行されずに従前の土地の権利証が換地後の土地の権利証となる場合があります。（ややこしいですね・・・）

換地処分には３つのパターンがあります。
①従前の土地１筆に対して、１筆の土地が割り当てられる場合（表示変更型）
②従前の土地１筆に対して、数筆の土地が割り当てられる場合（分筆型）
③数筆の従前の土地に対して、１筆の土地が割り当てられる場合（合併型）

①②の時は、新たな権利証は発行されません。従前のものがそのまま使えます。
③の時は、新たな権利証が発行されます。（ただ従前のものも使えます。）

相談者の場合、①の表示変更型だったので、お持ち頂いた権利証がそのまま
使えるということで問題ありませんでした。

表示変更型か分筆型か合併型かは登記簿謄本の記載を見れば分かります。

不安な場合はご相談下さい。

不動産登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで受付しております。

なじみのない書類かも知れませんが、
登記の世界では有名人です。

住宅を購入する際、きっと皆さんもお世話になるはずです。

さて「住宅用家屋証明書」とは、登記をする時に納める税金・「登録免許税」を
軽減する（安くする）ための書類です。
この証明書を市役所に発行してもらうためにはいくつかの条件があります。
１．建物が築後、木造なら２０年以内、鉄筋なら２５年以内であること
２．建物は、自分が住むためのものであること
３．床面積が５０㎡以上であること
４．新築または取得後、１年以内に登記を受けること

所有権保存登記なら４／１０００→１．５／１０００
所有権移転登記なら１５／１０００→３／１０００
抵当権設定登記なら４／１０００→１／１０００
という税率になり、かなりお安くなります。

さて今回、Ｍさんから建物の登記を依頼されました。
１０年ほど前に家を建て替えた時、何の登記もしなかったとのこと。
調査してみると、立て替える前の建物の登記簿が法務局に残っています。
そこで土地家屋調査士のＦ先生に、残っていた登記簿の滅失登記と、
新しい建物の表題部登記をお願いしました。

建物の登記簿が出来上がったところで、権利証を作るための登記をします。
Ｍさんの建物は居住用なので、住宅用家屋証明書をつけて税金を安くできたはず
なのですが、築後１０年以上経っているので条件④に当てはまらず、
通常の登録免許税を支払って登記をすることになりました。

ざんねんっ！

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前回に続いて不動産の譲渡所得税についてお話しです。

前回は、相続や贈与により取得した不動産の所有期間について
考えましたが、今回は取得費用についてです。

譲渡所得税は以下のように算出されます。
（売却価格ー取得費用）×税率＝譲渡所得税

取得費用はその不動産をいくらで購入したかということですが、
贈与や相続で取得した場合には、取得費用は「０」です。
この「０円」を上の式にそのまま当てはめるとかなりの税額に
なってしまいます。
幸い、税法上はそんな扱いにはなっておらず、
被相続人や贈与者が不動産を取得した時の価格を引き継ぎます。
だから被相続人などが１５００万円で不動産を取得していれば、
１５００万円を取得費用として控除することができるのです。

ちなみに被相続人や贈与者が不動産を取得したのが大昔で、
購入価格がわかる資料がない、という場合もあります。
その場合、取得費用は売却価格の５％と扱われます。
売却費用が１０００万円なら、不動産の購入費用は５０万円。
１０００万から５０万を引いた９５０万円に税がかかるので、
これはつらいですよね。

将来子や孫に不動産を譲ることを考えて、売買の資料は
置いておくようにしましょう！

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土地・建物を譲渡したことによる所得には税金がかかります。
「譲渡所得税」というものです。
これはどのくらいの期間にわたってその土地・建物を所有していたかにより、
税率が変わってきます。
所有期間が５年以下のものは、短期譲渡所得税として３９％！！
所有期間が５年を超えるものは、長期譲渡所得税として２０％です。
全然違いますね。

さて、相続や贈与により不動産を取得した場合、
この所有期間の起算点はいつになるのでしょうか。
相続や贈与を受けた時でしょうか？
被相続人や贈与者が不動産を取得した時でしょうか？

答えは、被相続人や贈与者が不動産を取得した時です。
だから被相続人などが１０年前に不動産を取得していれば、
相続などにより不動産を取得した人が、取得してから１年後に売却しても、
所有期間は１０年以上となり、長期譲渡所得扱いとなります。

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税理士のＫ先生から相続登記の仕事を頂きました。
その際 、「パソコンで見れない物件があるんや。どういうことなんやろ？」

１０数年前から法務局ではオンライン化を進めるため、紙媒体である登記簿を
コンピュータ化する作業を進めてきました。
その際、市町村合併などで同じ家屋番号が出てきたり、消滅したりで、
コンピュータ化できない物件が出てきます。
このような物件がパソコンで見ることができない不動産として残っています。

パソコンで見ることのできない物件は、登記をすることができないのか？
オンライン申請はできないのですが、昔のやり方で問題なく登記できます。

それではコンピュータ化していない物件をコンピュータ化できるのか？
できるのはできるのですが、図面を引いたり、登記簿と現況を結びつける
資料を見つけたりしなければならず、まあまあの手間と費用がかかるようです。

国主導で進めていった手続きなので、国が主導的に解決していったら
いいのにと思います。

一般の方には馴染みのないお話でした。

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相続のご相談を受けている時、
依頼者の方が印鑑証明書や戸籍に有効期限があるのでは？
と気にかけている事が多いと感じます。

登記に関して言えば、
印鑑証明書や戸籍に有効期限はありません！

例えば、１０年前にお父様がお亡くなりになり戸籍を集めました。
そして今回お母様がお亡くなりになり、１０年前に集めた戸籍を
再利用するっていうこともできるわけです。

ただし、金融機関に提出する相続書類には、３ヶ月とか６ヶ月とか
金融機関によって異なりますが、有効期限はあります。

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本日、相続による不動産の名義変更のご依頼を受けました。
その時の依頼者と当職の会話です。

当　職　「相続人はどなたになりますか？」

依頼者　「 母と私と姉の３人です」

当　職　「相続する財産はどのようなものがありますか？」

依頼者　「尼崎と北海道に不動産があります」

当　職 　「どなたがどの不動産を相続するか決めておられますか？」

依頼者　「長男である私が相続します」

当　職　「今集めておられる戸籍などございますか？」

依頼者　「尼崎市で取得できるものを取り寄せました。これで揃ってますか？」

当　職　「拝見します。なるほど。お父様が２５歳の時まで遡っておられますね」

依頼者　「えっ？出生の記載もあるし、出生まで遡ってるんじゃないんですか？」

当　職　「いえ、この戸籍が作成されたのが昭和３４年なので、昭和３４年以降
の効力しかございません。記載によると千葉県の○○市から入籍とあるので、
○○市の戸籍を取り寄せなければなりません」

依頼者　「そうなんですか。千葉県は遠いですね。どうしたらいいでしょう？」

当　職　「役所のＨＰから様式をダウンロードして郵送請求できます。もしくは
私の方で手配することもできます」

依頼者　「そうなんですか。そしたら先生にお願いしてもいいですか。それと
物件が北海道にもあるんですが、これはどうしたらいいですか？」

当　職　「今は郵送で登記申請することができますので、交通費をかけなくても、
現地の先生を探さなくても、私で対応することができますよ」

依頼者　「先生の所で全部終わらせることができるんですね。ホッとしました。」

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