お友達と農業を始め、本格的に始動されているお話、
とても心を動かされました。
何か新しいことを始めるにはとても労力が要ります。
そこを乗り越え、充実した生活を送っておられるご様子。
楽しく拝聴いたしました。

さて不動産の名義変更と一口に申しましても、売買にするのか、贈与にするのか
そこにまつわる税金はどうなるのか色々論点があります。
遺言書を書き替える作業も、全てをご自身で検討されるのは限度があると思います。
１時間ほどお話をし、熱心にメモを取られる様子に真剣さを感じました。
これから私自身も全力でサポートしていきたいと思います。

長丁場のお仕事になるかと思いますが、よろしくお願いします。

公衆用道路の場合、不動産評価は０です。
このような場合、登録免許税は０になるわけではなく、
登録免許税の算出方法が以下のように定められております。

・当該土地の近傍類似の土地の評価額を基準とする。
・公衆用道路の場合、隣接地の評価額の１００分の３０とする。
・ため池、池沼、用悪水路で評価のないものは公衆用道路に準ずる

というわけで、基準となる隣接地を選定しなければなりません。
この選定は、管轄の法務局にお願いすることになります。

法務局に「近傍類似の土地又は家屋の固定資産評価証明書交付申請書」を
提出します。法務局に備え付けられている書類です。
当事者は誰か、登記原因は何か、それはいつか、
かなり具体的なことを記載し、司法書士の職印を押します。

基準となる土地を選定してもらったあと、管轄の役所へ行き、
評価証明書を発行してもらいます。
ちなみに無料です。

登録免許税は、「租税特別措置法第８４条の２の３第２項」により
⾮課税になると思われます。
非課税にするため、交通費などけっこうな実費がかかってしまいます。
なんのこっちゃ

今回、工事残代金が支払われることになり、
不動産の名義をＢからＡに戻す登記を行います。

①　登記の目的　所有権移転
②　原因　　　　令和７年２月２８日債務弁済
③　登記の当事者　登記権利者　Ａ　登記義務者　Ｂ
④　登録免許税　不動産評価額×１０００分の２０

このような登記申請になります。

「大阪法務局権利調査の〇〇です。
昨年末に申請して頂いている件ですが、」

やはりこの案件か。
どんな補正？

「登記完了予定日を過ぎていて申し訳ございません。
もうあまり時間がかからずに終わりますんで、
もう少しお待ちください」

まさかの登記完了が遅れていることの謝罪の電話。
こんな連絡初めてです。
近頃、司法書士を使わずに本人申請する案件が増えているので、
法務局への問い合わせの電話が多いのかしら。
法務局に同情します。

結局その日の夕方に登記完了の通知が届きました。

家族構成は、父・母（共に７９歳）・兄（５１歳）・妹（４８歳）。
兄は知的障害があり、意思表示は無理。現在施設に入所中。
財産は、不動産（自宅　父母共有名義）と預貯金。

父・母亡き後のお兄様の生活を心配して案じていたところ、
家族信託の情報を聞き、とある機関に相談したところ
父と母の家族信託でそれぞれ１００万円ずつかかると言われたそうです。
その金額に驚き、以前妹の夫の相続関係で関与した私のところに
相談が入りました。

１．もしお父様（お母様）が亡くなったら
相続が発生します。
遺産分割の協議が必要な場面ですが、お兄様が意思表示不能です。
協議できません。そこで成年後見制度の登場です。
お兄様には成年後見人が付きますが、これはお兄様がお亡くなりになるまで
永続します。月２～３万円が発生します。これは避けたい。
ということで、お父様とお母さまのそれぞれの遺言書の作成は必須手続きと
なります。
２．もしお父様（お母様）が認知になったら、預貯金はどうする？
妹が、認知症であるお父様のお金を勝手にいじることはできません。
お父様が認知症になる前に家族信託契約を締結しておき、金銭信託をしておけば
問題なくなるでしょう。
ここでお母様がおっしゃいました。
「今まで娘を信頼してきたし、これからも娘を信頼していくし、
頼れるのは娘しかおらんのやし、娘の自由にしてくれたらええのちゃいますの？」
お母様のおっしゃること、本当にそうなんですよね。私もそのように考えます。
娘への信頼を書面にするだけで大金がかかるのはよく分からないというわけです。
例えば、ここにもう一人の兄弟がいて、その兄弟がややこしいことを言ってくる
可能性があるのなら、信託契約をしっかり巻いておく必要性が出てくるかと思いま
す。
今回は、家族信託を形成する必要性は低いと思います。
３．もしお父様（お母様）が認知になったら不動産はどうする？
共有名義なので、どちらかが認知になったら不動産を売却することはできなくなりま
す。将来的に小さなマンションへの引っ越しや施設代にするための売却を考えるのな
ら、認知症対策として不動産を娘名義に信託で移しておくことが有益です。
そして不動産の家族信託を考えるのなら、ついでに先ほどの預貯金の信託も併せてや
っておいた方がいいのかなと思います。
家族信託を利用するかどうかは、家族会議で検討してもらうことになりました。
問題点を共有するために２時間ほど時間を要しましたが、
「何だか方向性が見えてきてすっきりしました」との言葉を頂戴し、
私もそっと胸を撫でおろすのでした。

久しぶりの出張。
「のぞみ」を手配するだけで興奮します。
前乗りしようか、それとも仕事終わった後に名古屋の夜を楽しもうか。
色々考えます。
勝手にドキドキします。
でも一緒に遊んでくれる人がおらず、
一人で名古屋の夜を楽しむ勇気もなく、
結局当日朝出発して、午後３時には事務所に戻ってきました。
名古屋滞在時間４時間程度。
意気揚々出陣したものの、敵前逃亡といった感じになりました。
知らない大都市って怖い・・・

朝８時半に新大阪駅に行ったのですが、
大阪から出ていく人たち、大阪へ来る人たちでごった返しておりました。
圧倒的なスーツ姿の人たちの数。
皆さんご苦労様です。

ただ相続人の皆様ははこの土地に住んでおらず、放置状態になっております。

土地を処分する方法として二つ
１．売却する
２．国庫帰属制度を利用する

ただこの土地の地目は「畑」になっており、農地法の関係で、
地目を「雑種地」などにしないと売却はできません。
１と２のどちらを選択するにせよ現地調査が必要です。

というわけで、私、その土地を見に行きました。

普段は不動産屋さんとか調査士の先生にお任せしているので
司法書士が不動産の現地を見ることはあまりありません。
現地に行って、現場と図面を見比べます。
どこが対象の土地なのか・・・
「わからん」
おおよそは分かるのです。
ただちゃんとは分からない・・
人様に売却する時に、「だいたいこのあたりの土地で～す」なんて言ってられない。
プロに任せるか～

ただ現況農地かどうかぐらいの調査はできたので、
その辺りは多度津町役場に行って調整してきました。

それにしてもこの暑さの中、現地測量なんてすごい作業です。
現地をうろうろしただけで、大量の汗が流れました。

前日になって、「印鑑証明書がない」旨の連絡が仲介業者からあり、
「何で前日やねん」と思いながらも、まずはできることからと気を取り直します。

幸い、売主がベトナム領事館勤務とのことだったので、
無理を言えば即日で署名証明書が取得できるかと思い、その旨依頼しました。

そしたら驚愕の回答が。
「国葬のため、今日と明日は証明書が取得できません」

ネットで調べてみると、１９日に最高指導者「グエン・フー・チョン」書記長が
お亡くなりになり、今日と明日に渡り国葬が催されるとのこと。
日本からは菅義偉前首相が追悼に訪れているとのこと。

お偉い方には違いないんでしょうけど、
役所の手続きが全てストップするなんて、お国が違えばってやつですね。

明日の取引は、延期です。

申請書記載例
権利者　○○国○○州○○通り 法 務 太 郎
国内連絡先　 兵庫県尼崎市〇〇町〇丁目〇〇番地　 望月賢治

添付情報として、
①国内連絡先となる者の承諾情報
②承諾者の印鑑証明書
が必要となります。

この承諾者は、個人でも法人でもよく、不動産関係者や司法書士がなることが想定されています。

今回初めて国内連絡先を私として国内連絡先の登記をしました。
これからこのような登記が増えて、その度に私を国内連絡先とするのはいいとして、
私の住所が変わった場合、どうすればいいのか？という一抹の不安を抱えながら・・・

幸いお元気そうで、確認自体に手間は取りませんでした。

難しいと感じたのは、病院とのやり取りです。
本人の体調の問題で担当医師の了解が必要。
これはよ～く分かります。
体調がよろしくない時に本人確認作業は避けたいところで、
不動産決済の日時を変更する方向で検討するでしょう。

二人同時は無理。
これが分からないんです。
今日で言うと、娘さんと私が病院へ赴きました。
娘さんと私が同時に、売主であるお父様と面談できないということなんです。
まず娘さんが入り、私が来ていることを伝えてもらう。
次に私が入り、確認作業を行う。
そして娘さんと交替して、お父様に別れを告げる。
今回のケースですと娘さんの誘導を避けるという意味では、お父さんと私での
二人きりで本人確認作業を行うのは意義のあることだと思います。

どうしてもダメなのは公正証書遺言を作成する場合。
公正証書遺言を作成する場合、どうしても公証人と証人二人の合計３人が
その場に居合わせないといけません。
二人以上同時に面会するのが無理というのなら公正証書の作成は難しいです。
事前の病院との打ち合わせがとても重要となってきます。