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月別アーカイブ: 2013年4月

相続登記の出張相談

K不動産会社から相続登記の紹介を頂き、
今日、京都府木津川市へ相続登記の相談に行ってきました。

不動産は尼崎にあります。
この不動産を6月には売却することになりそうなのですが、
①そもそも相続人に名義変更しなければいけないか?
②名義変更するとしたら時間はどれぐらいかかるか?
③売却したことによって税金は発生しないのか?
などのご相談でした。

①相続による名義変更は必ずしなければいけません。

②相続による名義変更をするには、被相続人(亡くなった方)の
出生時から死亡時までの戸籍を集めなければなりません。
よっぽどややこしい場合を除き、1週間から1ヶ月あれば十分だと
思われます。

③ 不動産の譲渡所得税の問題です。
相続を受けてからすぐに売却すると、短期譲渡所得税という
高い税率がかかるかもという心配をしがちですが、被相続人が
物件を取得した時期を引き継ぐことができるので、ほとんどの場合
長期譲渡所得税の対象となります。
また長期譲渡所得税がかかる場合は被相続人がその不動産を
購入した価格以上で売却した場合(利益を得た場合)に限られるので
相続により取得した不動産を売却したことによる譲渡所得税がかかる
可能性は少ないと思われます。
ただしこの話は被相続人の不動産の購入価格が分かる場合の話です。
購入価格が分からない場合、不動産の購入価格は、売却価格の5%と
評価されてしまいますので、譲渡所得税がかかってくることになると
思います。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

 

離婚に伴う不動産の名義変更

離婚に伴う不動産の名義変更としては「財産分与」によるのが
普通だと思われます。

その不動産に住宅ローンの抵当権設定登記がなされている場合、
名義変更には銀行の承諾を得る必要があります。
(契約書に、名義変更する場合には銀行の承諾を得なければならない
旨の条項が必ず入っています)

しかし金融機関の承諾はなかなか得られない場合がほとんどです。

そこで離婚による不動産の名義変更の原因を「財産分与」ではなく、
「売買」にします。
つまり名義を受ける側がお金を支払い、その売買代金で住宅ローンを完済し、
抵当権抹消登記をした上で(銀行の関与をなくした上で)、
売買を原因とする不動産の名義変更をすることが考えられます。

売買代金は不動産屋さんに照会して、適当な金額を決定します。
あまりに廉価な価格だと贈与税がかかる可能性があるからです。

売買代金を支払うと言っても、一筋縄に準備できるものではありません。

そこで親からお金を借りる(お金の貸し借りに関する契約書を作成します)
もしくは親からお金を贈与してもらう(相続時精算課税制度を利用する)
など様々な仕組みを考えることができます。

不動産の名義変更には多額のお金が関与します。
無駄な税金を発生させないためにも、慎重な判断が求められます。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
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公証役場での定款認証

株式会社を設立するには定款を作成しなければなりません。

作成した定款は、公証役場で公証人の認証を受けなければ
効力はありません。
そして、兵庫県内の会社は兵庫県内の公証役場で、
大阪府下の会社は大阪府下の公証役場で認証を受ける
というように、公証役場にも管轄があります。

立て続けに会社設立のご依頼を受けました。
一つは大阪府泉大津市、もう一つは京都府八幡市。
つまり大阪の公証人と京都の公証人にそれぞれ定款認証を
お願いすることになります。
私は、神戸と梅田と京都にそれぞれ馴染みの公証人を持っています。

一度顔合わせをすれば、すぐに「馴染み」なんですけどね。

定款の認証を受けるには、まず定款(案)を事前にFAXして
内容をチェックしてもらいます。
内容がOKなら、認証を受ける日を決めます。
当日は公証役場に電子申請した上で、依頼主の実印をついた
委任状と印鑑証明書をもって公証役場に赴きます。
公証役場の方で公証人署名入りの定款を作ってくれているので、
それを受け取って完了です。

会社の登記のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
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売掛金の督促 ② 相手からの反応

前回、売掛金を督促するため内容証明を送った内容を書きました。

今回はその第二弾。

先方から連絡が入りました。
「会って話がしたい」

実際に会って話をするのも一つの方法であるとは思いますが、
あとで言った言わないの水掛け論になるのは避けたいところ。
そこで、
「話の内容を書面にして送って下さい」
というとFAXが届きました。
論点に関係のあるもの・ないものを手書きでA4にびっしり。

話し合いで進めていくのか、裁判を起こしてしまうか、
FAXの内容を依頼主と検討して決めていきたいと思います。

債権回収のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
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会社を設立する時に作る印鑑って?

先日、会社設立のご依頼を受けました。

会社を設立しようとする時は、会社の印鑑(実印)を
予め作っておかなければなりません。

よく判子屋さんで「会社設立セット」なるものが販売されています。
セット内容は、実印・銀行印・角印の3点です。
3点とも必要なのかと聞かれれば、そうではありません。
会社設立時には実印1つだけあれば大丈夫です。
ただ実印を、銀行印にも普段使いにもして、激しく磨耗して
しまう事を避けるために3点作る場合が多いです。

今回のお客様は、印鑑を使う頻度は低そうだということで
実印1つだけを作成されました。
今ではお店に注文して4~50分でできるのですね。

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売掛金の督促 ① 内容証明

T社の社長から、売掛金の回収のご依頼を受けました。

それって司法書士の業務なの?という感じもしますが、
売掛金が140万円以下なら、つまり簡易裁判所管轄の
事件なら、司法書士でもできるのです。

まずは内容証明です。
「売掛金○○円を10日以内に支払ってくれ。
さもないと法的手段に訴えるぞ」
というような内容です。

内容証明を送るとき、1行20文字以内で26行以内っていうきまり 、
必要なのかな っていつも思います。
いろんな形式の内容証明目にするし、
そもそも内容を証明してくれればそれでいいのだし。

内容証明って、けっこうルールが面倒です。

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破産申し立て書類の作成

今日は一日中事務所で破産申し立て書類の作成をしておりました。

破産の書類作成は、まとまって集中できる時間が欲しいので、
電話の少ない夜か休日にすることが多いのですが、
今日は一日事務所で落ち着いていたので、
破産申し立て2件分も作成することができました。
土曜か日曜のどちらかは出ないといけないかなと思っていたので、
ラッキーな気分です。

作成したうち1件は、実は数年前から受けている案件なのですが、
離婚し、尼崎の家を出て、大阪の友人宅に転がり込み、そして現在は
仕事の関係で京都に住んでいます。
兵庫・大阪管轄の破産事件は扱ったことがあるのですが、
京都管轄は初めて。
兵庫管轄で書類を作り、大阪管轄でも書類を作り、そして京都管轄での
書類作成。
いろいろ勉強させてくれる依頼者です。

同じ近畿なのに、様式が違うんですよね~。
統一して欲しいものです。

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医療法人の役員変更登記

医療法人の役員変更登記のご依頼を受けました。

と言っても、実は2年前から受けていたのですが、
理事長であるお父様が認知症にかかりつつあったこと、
医療法人の後継をどうするかで調整がつかなかったことなど
いろいろありまして、登記ができない状態でした。

今回ようやく話がまとまったようなのですが、
さてこの状況をどう登記に反映させたらいいのか、
ややこしくなってしまいました。
(厳密に考えると、事実関係を登記に反映させることは不可能)

神戸地方法務局・兵庫県医務課と調整した結果、
今回は仕方がないケースということで、
現実的な路線で登記することになりました。

兵庫県医務課の担当者と連絡をとった時、
「えっ、解決したんですか!?」
とかなり喜んでいた様子でした。
よっぽど苦労したんでしょうね。

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元妻から元夫への不動産名義変更の登記

K不動産会社から不動産の名義変更の仕事を承りました。

離婚した際に、財産分与として夫から妻へ名義変更した
マンションを、再び夫名義に戻す登記です。

離婚してから数年が経っていますが、妻は夫と会いたく
ないとのこと。
私の事務所と不動産会社の事務所が徒歩1分ぐらいなので、
私の事務所に妻、不動産会社の事務所に夫というように
場所を分けて契約・現金の授受をしました。

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関西さわやか銀行の根抵当権の抹消登記

銀行から根抵当権抹消登記のご依頼を受けました。

根抵当権者は「関西さわやか銀行」です。
現在の関西アーバン銀行ですね。
関西さわやか銀行が関西銀行に吸収された後、
関西銀行が商号変更して関西アーバン銀行へ。

登記上、関西さわやか銀行から関西アーバン銀行へ
変更するには、根抵当権の移転登記をすることになります。
この移転登記費用は銀行負担となります。

借主は通常通り抹消登記費用を負担するだけで
大丈夫です。

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